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一、解释下物业管理，以及物业管理为何收费问题（是什么，为什么）。享受服务就该付费嘛什么的，这些内容很好发挥；二、首先，具体谈物业管理收费的内容，即要收那些费用？本科时候学过一点，但现在都忘了。这很好找，都是法律规定得。然后，表明下这些收费收取的原则以及费用计算标准。当然，这些也是明文规定的；这些分析为下文的原因做铺垫；三、详细展开收费难的原因。比如观念问题（业主观念+物业部门）、政策问题、执行问题、沟通服务问题等等。这些虽然比较好找，但为了行文的说服力，可以举一些例子，加些数据分析等等；四、找到原因，接着当然就是提对策了。可针对上文几方面的原因分别提相关对策，这些应该很简单了吧。（加强宣传、完善犯规、规范管理、提高水平等等，尽可发挥）五、简单做个总结，可以对解决物业管理收费难问题的意义做些说明。
物业管理是一个从物业开发规划开始分阶段、分期逐步全面推开的过程，同时也是物业 管理服务的多种经营、多类提供依其共性或关联密切性而自然构成不同板块的过程。物业管理法规对不同阶段和不同板块物业管理服务关系的组控也各有一些特殊规范必须或可供适用。因此，下面从物业管理用法实务和处理不同类型物业管理纠纷的角度，按物业管理各阶段展开序列对物业管理易发纠纷及处理办法作出论述。 一、物业管理超前介入阶段 物业管理超前介入是指在房地产开发项目策划和物业建设规划设计时期，物业管理企业 及物业管理专家就主动介入或应房地产开发建设单位邀聘介入，为能在物业开发规划设计中预先周全考虑和妥善安排便利以后业主自治管理事业和物业管理事业开展的项目(主要包括 业主委员会办公场所的物业管理专用房、可供物业管理经营支配的商业用房和场地)，所作出的专业性技术咨询服务活动。 在物业管理超前介入阶段，介入的方式是提供物业管理专业咨询服务。这种咨询服务可 以是有偿的，也可以是无偿的。目前中国法规中还没有关于物业管理专业咨询服务合同的明文规定。中国《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适 用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此条规定，订立、履行物业管理专业咨询服务合同及追究违约责任办法，应适用《合同法》总则的相关规 定，并可以参照《合同法》第21章关于委托合同的规定及第18章第4节关于技术咨询合同的规定。 物业管理专业咨询服务如果是无偿的，则可参照委托合同规范订立服务合同和解决发生 的纠纷，如果是有偿的，也可以参照技术咨询合同规范来订立和解决发生的纠纷。物业管理专业咨询合同是指就特定房地产开发项目中的可供物业管理专用或经营支配的商业用房和场 地的合理安排、规划设计以及如何减少妨害物业管理有效实施的因素等专门子项目提供可行性论证、分析评价报告或专家建议等合同。需求咨询方即物业管理专业咨询合同关系主体的 委托人应当按照约定阐明咨询的问题，提供技术背景材料及有关技术资料、数据；接受受托人的工作成果，支付报酬。 关于物业管理专业咨询服务的违约纠纷处理，参照《合同法》第359条规定，物业管理专业咨询合同的委托人未按照约定提供必要的资料和数据，影响工作和质量，不接受或者逾 期接受工作成果的，支付的报酬不得追回，未支付的报酬应当支付。受托人未按期提出咨询报告或者提出的咨询报告不符合约定的，应当承担减收或者免收报酬等违约责任。物业管理 专业咨询合同的委托人按照委托人符合约定要求的咨询报告和意见作出决策所造成的损失，由委托人承担，但当事人另有约定的除外。关于物业管理专业咨询服务形成的知识产品产权归属纠纷的处理，参照《合同法》第36 3条规定，在物业管理专业咨询合同履行过程中，受托人利用委托人提供的技术资料和工作 条件完成的新的科技成果，属于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，属于委托人。当事人另有约定的，按照其约定。 二、前期物业管理阶段 物业接管验收期 物业接管验收，是由已与开发建设单位或公房售房单位签订《物业管理委托合同》的物 业管理企业参照中国建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》(ZBP30001-90)及 相关新标准，接管委托单位移交的物业所进行的验收。《房屋接管验收标准》之“2”中规定：“凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管和单位自 有的房屋的接管，可参照本标准执行。” 新建物业的接管验收不同于竣工验收，二者在验收主体、验收目的、验收条件、验收交 接对象等方面存在区别。接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，其首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路 等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认，交接验收的对象是由开发建设方移交物业管理企业管理的物业。根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条第(五)项 规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工的综合验收中，包括“物业管理的落实情况”。因此，物业管理企业参与竣工验收的环节也成为超前介入管理的一种表现形式，但此时它并 非验收主角，也不独立承担什么法律责任。实践中，也有将竣工验收与接管验收结合起来，竣工验收合格之日，物业也就移交物业管理企业接管了。 物业接管验收是物业管理委托方与受托方之间发生的法定手续或约定手续，从管理服务 工作上讲，物业管理企业通过接管验收，即由对物业的超前介入咨询服务转入到对物业的实体管理之中；从法律关系讲，接管验收是物业管理企业履行生效的委托合同所应尽的第一项 重要义务，也是明确交接双方责任、落实物业保修责任、维护将来入住业主合法权益、保证今后物业管理工作能够正常开展的一个“法锁”(即法律关系纽结)。 为防止留下今后纠纷隐患，物业管理企业在接管验收时应当站在业主的立场上和从保证 今后物业维护保养管理的角度，特别注意以下几个方面： (1)接管验收中若发现物业质量瑕疵，应明确记录在案，约定期限督促开发建设单位对存在的物业质量瑕疵整修、加固补强，直至完全合格。对于其他质量问题，可约定期限由开 发建设单位负责维修，也可以采用费用补偿的办法，由接管方处理。 (2)落实物业的保修事宜。2000年1月10日国务院第25次常务会议通过发布施行的《建设工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：①基础 设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(此即所谓“终身保修”制度)；②屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的 防渗漏，为5年；③供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修 期，自竣工验收合格之日起计算。就开发建设方与建筑施工单位关系而言，建设工程在保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。但就 开发建设方与其物业购买业主、承租使用人的关系而言，开发建设方应负物业保修责任，是物业保修第一责任人。 《城市房地产开发经营管理条例》第16条第2款明确规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。”在物业保修实务中，有两种主要做法：一是 由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，在需要时用于代修，保修期满，按时结算；二是由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。因此，在接管验收之后 ，若业主提出物业质量瑕疵问题和保修请求时，应先了解清楚保修责任具体承担者是谁，否则会造成搞错保修责任人的纠纷。 (3)物业管理企业应督促开发建设方移交物业整套竣工验收资料和竣工图，包括产权资料和技术资料。 (4)为尽快发挥投资效益，开发建设单位应及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。经接管验收符合要求后，物业管理企业应 在7日内签署验收合格凭证，签发接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作就完成了。 物业入伙期 当物业管理企业的验收接管完成后，物业就具备了入伙条件。所谓“入伙”就是业主领 取钥匙，接房入住或使用。由于物业的入伙阶段是物业管理企业除管理物业以外，开展对人服务业务即与其服务对象业主接触的第一关，这一时期除了大量的接待工作和繁琐的入伙手 续外，各种管理与被管理的矛盾、服务与服务感受的差异也会在短时期内集中地暴露出来。因此，这一时期通常也是物业管理问题和纠纷发生最集中的阶段。所以，物业管理企业应高 度重视这一时期，一方面应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼接房须知、收费通知书、管理规约一并寄给或送达业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续；另一方面应充分做好 预防和依法处理纠纷的准备，充分利用这一机会，做好物业管理的宣传讲解工作，特别要阐明物业管理方的权利来源(委托授予的经营管理权和国家法定的具有权利与义务结合性的物 业管理职责)、权利性质(产权中的相对独立的经营管理权和物业管理事务受托处理权或代理权)、义务和责任的有限性(限于复有物业财产的经营管理、使用物业公共秩序的监督和协助 业主们维护、改良生活环境以及保安责任、物业质量保修责任的非约定性等)，组织签署共管规约的必要性和法定性、物业管理收费的项目及有关规范性文件依据。 例如，针对业主对收取防盗门、防盗锁、监控和报警装置等安全防范设施费用的异议， 应援用1996年1月5日建设部、公安部令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》(49号) 第12条规定：“城市居民住宅安全防范设施建设费用，由产权人或使用人承担。”此外，应秉行“全心全意为业主服务”的理念，切实为业主着想办事，例如，对业主进行物业验收时 予以热情协助，并以专业知识和企业经验指导业主注意一般物业可能存在的质量问题，以树立起物业管理企业良好的“第一印象”，赢得业主们的信赖。 在物业入伙期易发纠纷主要是四类： (1)服务态度和办事效率方面的纠纷。这类纠纷一般按说明情况并向业主方赔礼道歉、请求谅解和物业管理企业内部追究有关服务工作人员纪律责任等方法来处理。 (2)服务差错造成业主利益损害的纠纷。这类纠纷一般按实事求是、有错必纠原则和侵权损害赔偿原则作出处理。 (3)格式条款合同纠纷。关于此类纠纷见本节后面关于消费者合法权益保护方面的纠纷中的有关说明。 (4)业主验收自己物业发现质量瑕疵而错究责任人纠纷。在上面物业接管验收部分中已阐明物业质量责任归属问题，有些业主因误解而把物业管理企业当作责任人来找吵闹要保修 而引起纠纷。这类纠纷一般采用让业主了解国家有关法规规定，说明责任归属问题，化解业主对物业管理公司的敌视情绪的办法来处理，并尽可能协助业主追究开发建设方的责任，督 促其履行保修义务。 (5)房屋销(预)售合同中关于售后物业管理约定的纠纷。按物业管理规范性文件规定，住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销(预)售合同中订立有关售后物业管 理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销(预)售合同的组成部分，具有受合同法保护的效力。但业主入住后发现 物业管理企业的服务效果不能令人满意，从而提出要辞退之，于是双方发生合同约束力问题纠纷。对这类纠纷应当具体分析和提出个案对策，不能笼统简单地规定不可以辞退或者应当 辞退的原则。 房屋装饰装修期 业主入住时，大都要搞装修装饰，为减少二次装修装饰的浪费，便于居民进行家庭装饰 ，中国建设部提倡住宅工程初装饰，要入住只有初装饰的住宅，必然要先进行装修装饰。因此，做好关于房屋装修装饰的物业管理工作，预防和制止违法装修装饰行为，是在物业的业 主人伙后突出的一项重要事务。《重庆市物业管理办法》第24条明确要求：业主或者使用人 装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的禁止行为和注意事 项告知业主和使用人。物业管理企业应当对装修房屋活动进行指导和监督，发现违反前款的行为，应当劝阻和制止，并督促其改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关 行政管理部门依法处理。…… 对房屋装饰装修中易发的纠纷之处理，应注意以下几点：①《建设工程质量管理条例》 第15条第2款规定：“房屋建筑使用者在装修过程中不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构 。”若擅自变动了则按第69条规定“责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。”造成损失的，应依法承担赔偿责任。②异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属 建筑，而为不同所有人所共有的房屋。《建筑装饰装修管理规定》第28条规定：“房屋所有权人或使用人因装饰装修损坏毗连房屋的，应负责修复或赔偿。”③业主与其所聘用的施工 队伍之间因装饰装修房屋质量或报酬发生的纠纷，不属于物业管理纠纷，当事人协商解决不了的，可以申请调解、仲裁或提起民事诉讼。④为防止环境侵害行为和保护业主环境权，对 能产生震动、噪音、妨害相邻人安宁的装饰装修房屋活动，应当限定每天允许施工的时间。 三、业主团体自治主持下的物业管理阶段 业主委员会成立后，前期物业管理转入业主团体自治管理与专业化物业管理相结合的运 行阶段。 物业管理企业的辞退纠纷 关于辞退物业管理企业纠纷的处理是适用信任原则还是适用违约原则？按照委托合同的 信任基础法理和中国《合同法》有关规定，委托合同当事人可以以赔偿损失为代价随时终止合同。但按不少地方现行物业管理法规规定，只有物业管理委托合同期满，或者接受委托的 物业管理企业提供的管理服务未能达到政府部门(深圳规定)和委托合同规定的管理服务效果标准或者有其他违约行为的，业主委员会或委托方才可以决定终止委托合同(江苏省规定)。 这种限制信任定律发挥作用，从而限制合同解除自由的规定是否妥当呢？有人认为，从物业管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物业管理事务繁杂，受托 的物业管理企业投入的劳动量亦大，辛辛苦苦干了一段时间打下了物业管理上台阶的基础，如果没有什么违约行为，业主委员会将之辞退，好像不太公平，应当立法保护物业管理企业 的商业利益。其实这个问题可以用一句话点透：在市场经济竞争中，无功就是过，守约但不能比别的经营者更多快好省地创造综合效益，就难免会失去委托人对其能力的信任，也自然 就难免被更能干的经营者所取代。立法限制委托人善意(即为获得更优秀的受托人)解除合同，实质上是限制了正当竞争和保护停滞不前乃至落后的经营管理方式及服务方式。因此，为 充分发挥竞争机制作用和维护委托合同的信任基础，鞭策物业管理企业居安思危，努力以自己不断提高的服务水平来维系与业主们之间的信任关系，在有关立法上不应对物业管理委托 合同的解除设不必要的限制，而应回到《合同法》第410条的原则立场上来。况且，违约行为也并不必然导致合同解除，追究了违约责任后，合同还可能继续履行，没必要以违约作为 合同解除的基本前提。当然，考虑到物业管理委托合同的商事性和物业管理企业的营业性，如果业主委员会在不存在违约情形下解除合同，为此付给原受托方的损失赔偿额数目也不会 很小。 从各地方的物业管理省级文件相关规定比较而言，上海市和重庆市的规定比较稳妥，即 ：物业管理企业应当在物业管理合同终止或者解除后10日内，向业主委员会办理下列事项， 并报区、县(自治县)房地产行政主管部门备案：①对预收的物业管理服务费用予以按实结算 ，多收的部分应予退还；②移交全部物业档案资料和有关财务账册；③移交物业管理用房和业主共有的其他财物。上海市的第26条和重庆市的第15条都未有另给合同解除附加前提条件 。 房屋维修、更新的费用纠纷 根据权利与义务相一致原则和损失与赔偿相等称原则来处理物业管理辖区内的房屋维修 、更新的费用纠纷。 (1)属于业主独有(房屋室内)部分的自用部位和自用设备的维修、更新费用由业主负责。 (2)房屋使用人承租的，依中国《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”其第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以 要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 1995年5月9日建设部第42号令颁布的《城市房屋租赁管理办法》第21条规定：出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。租用房屋从事生产、经营 活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。因此，物业管理企业代为经租商业用房，应注意在租赁合同中明确约定修缮责任条款。 (3)房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新费用，由整幢房屋本体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担，1989年11月1日建设部第5号令《城市异产毗连房屋管理规定》 第9条，比较详细地规定了凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用的处理原则。深圳市的规定突出了住宅维修基金，由业主按规定分摊 ，分期缴纳，房屋共用部位、共用设施设备由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。 (4)物业管理区域内的水、电、气、通信、有线电视等管线及其他属公用事业部门专项管理的设施，也可以委托物业管理企业管理维护，并承担相应费用。 (5)属人为损坏的，由该行为人负责承担维修、更新费用或者给予赔偿。 (6)物业出现严重损坏而影响业主、使用人权益和公共安全时，区、县房地产行政主管机关应当督促限期维修；必要时，房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施，排险 解危的费用由当事人承担。(参见1989年7月8日建设部第11号令《城市房屋修缮管理规定》) (7)房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。反之，依 不动产相邻关系法理及规定，因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或赔偿。 物业的使用纠纷 物业的使用纠纷是因涉及公共秩序、公共环境卫生、公共利益的利用物业行为违法或不 正当所引发的纠纷。处理这类纠纷应适用社会公益优先保障原则、维护相关行政管理秩序原则和尊重物业所有权属主意思原则。 物业管理法规明列出物业使用关系中的禁为行为：损害房屋承重结构和破坏房屋外貌； 占用、损坏房屋的共用部位、共用设施或者移装共用设施设备；在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；侵占绿地、毁坏绿化；乱设摊点、集贸市场； 乱倒垃圾、杂物；在建筑物、构筑物上乱张贴、涂写、刻画；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；从事业主公约所禁止的营业；法律、法规及政 府规章所禁止的其他行为。对违反强行性禁为规范的行为人，不仅业主、使用权人、居民、业主委员会、物业管理企业有权劝阻制止和举报，而且有关行政主管部门的执法监察机构有 权依法予以行政处罚。 中国1998年修改完善的《土地管理法》确立了土地用途管制制度，城市规划法与土地利用总体规划相互衔接和相互配合以控制各种地块的用途。物业管理区域内按照规划建设的住 宅、公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。住宅因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合有关法律、法规的要求，其产权人应当征得相邻业主、使用人、业主委员会的书面同意 。利用物业设置广告等经营性设施的，应当符合《广告法》等有关规定的要求，征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意，并签订合同。对物业拥有产权的业主们应该按一定比 例享受在共有共用的地方因设置广告等经营性设施所产生的经济效益。 车辆停占车位及车辆保管纠纷…… 中国《消费者权益保护法》赋予了消费者九项权利：①安全权。消费者在购买、使用商 品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。②知情权。消费者享有知悉购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。③选择权。消费者享有自主选择商品或者服务 的权利。④公平交易权。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。⑤求偿权。消费者因购买、 使用商品或者接受服务受到人身、财产损害时，享有依法获得赔偿的权利。⑥结社权。消费者享有依法成立维护自身合法权益的社会团体的权利。⑦获取知识权。消费者享有获得有关 消费和消费者权益保护方面的知识的权利。⑧受尊重权。消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有其人格尊严、民族风俗习惯得到尊重的权利。⑨监督权。消费者享有对商品和服 务以及保护消费者权益工作进行监督的权利。有权检举、控告侵害消费者权益的行为，有权对保护消费者权益工作提出批评和建议。 根据物业管理服务的特点，物业管理企业和物业消费者应特别注意关于消费者权益的下 列规定： (1)《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接 受服务的费用的一倍。”这就是所谓“加倍赔偿”(又称“退一赔一”)的法律依据，其中关键是对“欺诈行为”的认定。国家工商行政管理局于1996年颁布实施的《欺诈消费者行为处 罚办法》第3条列举了可以直接认定为属欺诈行为的具体类型，第4条又列举了经营者如果不能证明自己没有“欺、误导消费者”的故意，就必须承担加倍赔偿责任的一些情况。此外 ，计量不准就是商品质量不合格，根据有关法规规定，购到计量不准商品的消费者可以向经营者索取商品金额价格3倍的赔偿。 (2)《消费者权益保护法》第25条规定：“经营者不得对消费者进行侮辱、诽谤，不得侵犯消费者携带的物品，不得侵犯消费者的人身自由。”第43条规定，违反上述条款规定的 ，“应当停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿损失。”这就是消费者名誉权、人身自由权受到侵害时要求精神损害赔偿的法律依据。《民法通则》第120条规定，也是 人身权受到侵害时可以要求精神损害赔偿的依据。在物业管理实务中，特别要注意对保安人员的行为规范化、合法、尊重人权的教育，防止发生侵犯业主、使用人等的人身权、人身自 由的错误和违法行为。 (3)《消费者权益保护法》第24条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应 当承担的民事责任。”含有这方面的内容无效。格式条款合同的格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。条款合同不同于示范合同，它是由 当事人一方(经营者)预先拟订，相对方只能对该拟订的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能讨价还价的合同类型，在法理上也称为“服从合同”。中国《合同法》 第39、40、41条对格式条款作了专门规范，要求提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款， 按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。 顺带指出，关于一些业主、使用人拒交物业管理费引起的收费纠纷，物业管理企业可依 照《民事诉讼法》第189条的规定向法院申请启动督促程序即申请支付令，每件交纳申请费1 00元。督促程序因债务人异议而终结的，申请费由申请人负担；债务人未提出异议的，申请费由债务人负担。 在业主团体自治主导的物业管理阶段，除了上面已述的各种纠纷，还有其他一些在物业 管理活动中会发生，但不是物业管理特有的纠纷，如无因管理之债纠纷、保安纠纷等等。物业管理从业人员特别是物业管理企业经理层人员及行政主管机关的工作人员，应在日常工作 和学习中，注意收集、研究物业管理实务纠纷案例分析资料和相关法学理论文著，以利于不断提高自己依法办事的工作水平和理论水平……参考物业管理文章
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[摘 要] 本文对电子商务物流配送的内涵和优势进行了探讨，对制约我国电子商务物流配送发展的因素进行了分析，并提出了相应的对策。 [关键词] 电子商务 物流配送 制约因素 推动策略 一、电子商务物流配送的内涵及其优势 电子商务物流配送，是指物流配送企业采用网络化的计算机技术和现代化的硬件设备、软件系统及先进的管理手段，针对客户的需求，根据用户的订货要求，进行一系列分类、编码、整理、配货等理货工作，按照约定的时间和地点将确定数量和规格要求的商品传递到用户的活动及过程。这种新型的物流配送模式带来了流通领域的巨大变革，越来越多的企业开始积极搭乘电子商务快车，采用电子商务物流配送模式。相对于传统的物流配送模式而言，电子商务物流配送模式具有以下优势： 能够实现货物的高效配送 在传统的物流配送企业内，为了实现对众多客户大量资源的合理配送，需要大面积的仓库来用于存货，并且由于空间的限制，存货的数量和种类受到了很大的限制。而在电子商务系统中，配送体系的信息化集成可以使虚拟企业将散置在各地分属不同所有者的仓库通过网络系统连接起来，使之成为“集成仓库”，在统一调配和协调管理之下，服务半径和货物集散空间都放大了。这样情况下，货物配置的速度、规模和效率都大大提高，使得货物的高效配送得以实现。 能够实现配送的适时控制 传统的物流配送过程是由多个业务流程组成的，各个业务流程之间依靠人来衔接和协调，这就难免受到人为因素的影响，问题的发现和故障的处理都会存在时滞现象。而电子商务物流配送模式借助于网络系统可以实现配送过程的适时监控和适时决策，配送信息的处理、货物流转的状态、问题环节的查找、指令下达的速度等都是传统的物流配送无法比拟的，配送系统的自动化程序化处理、配送过程的动态化控制、指令的瞬间到达都使得配送的适时控制得以实现。 物流配送过程得到了简化 传统物流配送的整个环节由于涉及主体的众多及关系处理的人工化，所以极为烦琐。而在电子商务物流配送模式下，物流配送中心可以使这些过程借助网络实现简单化和智能化。比如，计算机系统管理可以使整个物流配送管理过程变得简单和易于操作；网络平台上的营业推广可以使用户购物和交易过程变得效率更高、费用更低；物流信息的易得性和有效传播使得用户找寻和决策的速度加快、过程简化。很多过去需要较多人工处理、耗费较多时间的活动都因为网络系统的智能化而得以简化，这种简化使得物流配送工作的效率大大提高。 二、制约我国电子商务物流配送发展的因素分析 从总体上看，我国的电子商务还处于初期发展阶段，其功能主要局限于信息的交流，电子商务与物流之间的相互依赖、相互促进的关系还没有得到企业的普遍认可。因此，人们在重视电子商务的同时，却对面向电子商务的物流配送系统重视不够，从而出现物流配送系统建设落后，与电子商务结合不够紧密，这在很大程度上限制了电子商务高效、快速、便捷优势的发挥。具体说来，主要有以下几个方面的制约因素： 与电子商务相协调的物流配送基础落后 虽然基于电子商务的物流配送模式受到了越来越多的关注，但由于观念、制度和技术水平的制约，我国电子商务物流配送的发展仍然比较缓慢，与社会需求差距仍然较大。目前，高速公路网络的建设与完善、物流配送中心的规划与管理、现代化物流配送工具与技术的使用、与电子商务物流配送相适应的管理模式和经营方式的优化等都无法适应我国电子商务物流配送的要求。基础设施和管理手段的落后、必要的公共信息交流平台的缺乏，都制约着我国电子商务物流配送的发展。 电子商务物流配送的相关政策法规不完善 目前，我国物流管理管理体制还处于区域、部门分割管理的状态下，区域之间缺乏协调统一的发展规划和协调有序的协同运作，归口管理不一致，都制约了电子商务物流配送的效率。由于缺乏一体化的物流系统，电子商务很难发挥其应有的突破空间、快捷交易的功能。此外，与电子商务物流配送相适应的财税制度、社会安全保障制度、市场准入与退出制度、纠纷解决程序等还不够完善，制度和法规的缺陷阻碍了电子商务物流配送的发展。 物流配送的电子化、集成化管理程度不高 电子商务物流配送之所以受到越来越多企业的青睐，在于电子商务迎合了现代顾客多样化的需求，网络上的大量定制化越来越多的出现，电子商务企业只有通过电子化、集成化物流管理把供应链上各个环节整合起来，才能对顾客的个性化需求作出快速反应。但从我国的实际来看，企业的集成化供应链管理还处于较初级阶段，表现在运输网络的合理化有待提升、物流信息的速效性不高等方面。这与我国物流业起步较晚，先进的物流技术设备，如全球定位系统、地理识别系统、电子数据交换技术、射频识别技术、自动跟踪技术等还较少应用有关。没有先进的技术设备做基础，电子商务物流配送企业的集成化管理就难以实现；而集成化管理程度不高，电子商务物流配送企业的效率就会大打折扣。熟悉电子商务的物流配送人才匮乏 由于电子商务物流配送在我国的发展时间较短，大多数从传统物流企业转型而来的企业在人才的储备和培育方面显然还不能适应电子商务时代的要求，有关电子商务方面的知识和操作经验不足，这直接影响到了企业的生存和发展。与国外形成规模的物流教育系统相比较，我国在物流和配送方面的教育还相当落后，尤其在电子商务物流配送方面的教育。由于实践中运行成功案例的缺乏，熟悉电子商务的物流配送人才匮乏，制约了电子商务物流配送模式的推广，也影响了电子商务物流配送的成功运营。 三、推动我国电子商务物流配送发展的对策 针对制约电子商务物流配送发展的因素，本文认为应当从如下方面入手： 完善适应电子商务需要的物流配送基础设施 建设和完善与电子商务物流配送相适应的基础设施关系到我国物流行业的发展水平和国际竞争力，毕竟随着电子商务在全球范围内展开，物流业必然跨越国界发展，国际化物流是物流业发展的方向。因此，必须努力推动国内物流与国际物流标准的接轨，包括物流术语标准化、物流条码标准化和物流设备标准化。这要求政府相关部门及行业组织要在计量标准、技术标准、数据传输标准、物流作业和服务标准等方面做好基础工作。同时，在高速公路网络的建设与完善、物流配送中心的规划与管理等方面，政府应当加强投入力度，并且加强指导和管理，通过提供良好的服务与引导使基础设施的建设与完善得到落实。此外，公共信息交流平台的建立也只有依靠政府和相关行业协会的支持和引导才能建立起来。 加强对电子商务物流配送体系建设的支持力度 为支持和推动电子商务物流配送行业的发展，政府应当在政策法规上加强支持力度。为改善条块分割的问题，必须在政府的主导下建立统一管理和协调有序的全国性的或跨区域性的物流协调机构，由其承担组织协调职能，为统一归口管理物流行业创造条件。其次，必须规范电子商务物流配送发展的产业政策，以政府为主导并引导企业共同加大对电子商务物流配送行业的投资力度，统一进行发展规划，重点建设基于电子商务的物流配送基础设施，以此为基础建立起我国电子商务物流配送的实体网络，形成全社会的电子化物流配送系统。 加强软硬件建设，提高电子化集成化管理水平 电子商务物流配送的集成化管理水平依赖于物流配送各个环节软硬件的先进性以及它们之间的兼容性和良好衔接。为此，必须做到物流配送手段的机械化和现代化、物流配送管理的规范化和制度化、物流配送过程的信息化和自动化，只有做到这些方面，电子商务物流配送的集成化管理水平才能真正提高。除了管理方面应当建立、健全科学的管理体制，形成统一的程序和标准之外，先进技术的采用和管理策略的使用也非常重要。一般认为，物流信息收集的数据化和条码化、物流信息处理的电子化和计算机化、物流信息传递的标准化和适时化、物流信息存储的数字化等，是实现高水平集成化管理的关键环节。物流系统只有具有良好的信息处理和传输功能，快速、准确地对配送货物进行适时跟踪，并及时提供反馈信息，才能做到统一有序的高效管理。 大力培育高层次的电子商务物流配送人才 电子商务物流配送行业的发展关键还要依靠高素质高层次人才的推动。为了适应电子商务时代物流配送行业的新要求，必须大力培养从事物流理论研究与实务的专门人才、懂得电子商务理论与实务的专门人才、既懂IT技术又懂电子商务的网络经济人、既懂电子商务又懂现代物流的复合型人才。培养的途径和模式可以多种多样，职业教育、专业教育、岗位学习等方式都可以采用，但关键是与实际相结合，着重于实际运作能力的培养和操作经验的积累。虽然高层次电子商务物流配送人才的培育必然与我国电子商务物流配送发展的水平相关联，但明确的方向引导、市场需求的拉动、培训途径的科学完善都会起到有力的推动作用。 参考文献： [1]李文生:基于电子商务下的物流配送研究[J]物流科技，03 [2]闫 燕 蒋 伟:建立和完善我国电子商务下物流配送体系的对策[J]中国管理信息化(综合版),12
资料很多，我就找个1给你看。。。请仔细看，老君论文，只要我回答了，就铁定能帮你解决实际问题！网上随便搜的我就不给你了，你自己能找，我给的是文后参考文献。由于文献较多，我不可能全部上传给你，请选择自己需要的篇目，然后按照最后说明的地址免费求助文献全文。 ：序号 题名 作者 文献来源 发表时间 来源库 被引频次 下载频次 1 基于供应链管理的企业物流成本控制策略研究 闵亨锋 上海交通大学 2006-09-01 硕士 0 329 2 公路客运企业供应链管理的策略研究 刘锋 南京理工大学 2007-12-01 硕士 0 60 3 平板玻璃行业供应链管理研究 傅钧 南京理工大学 2007-11-16 硕士 0 28 4 供应链环境下SF公司采购管理研究 柴世清 兰州大学 2008-04-01 硕士 0 28 5 电子商务环境下的供应链管理研究 侯振兴 兰州大学 2008-04-01 硕士 0 75 6 面向钢铁业的逆向供应链管理系统的研究与开发 刁金柱 广西大学 2008-05-01 硕士 0 9 7 医药物流供应链管理对药品监督规范管理的影响研究及调整要求 周金娜 黑龙江中医药大学 2008-05-01 硕士 0 15 8 服装业供应链管理信息系统的研究与设计 葛腾 西南交通大学 2008-03-01 硕士 0 22 9 面向供应链管理的库存策略研究 范英杰 广西大学 2008-05-01 硕士 0 30 10 烟草行业供应链管理系统的设计与实现 李小磊 山东大学 2008-04-12 硕士 0 7 11 供应链管理环境下物流园区货流预测研究 梁银魁 山东大学 2008-05-22 硕士 0 5 12 山东松下公司基于供应链管理的供应商管理库存研究 孙涛 山东大学 2008-03-25 硕士 0 9 13 基于需求驱动的供应链优化管理研究 盖军 西安电子科技大学 2008-01-01 硕士 0 6 14 供应链管理下制造业供应商选择的研究 汪宏 广西大学 2007-12-01 硕士 0 6 15 绿色贸易壁垒下我国企业的绿色供应链管理研究 邢维广 哈尔滨工业大学 2007-07-01 硕士 0 0 16 基于J2EE的供应链管理系统设计与实现 焦金涛 中国海洋大学 2007-04-01 硕士 0 0 17 供应链环境下联合库存管理模型及其绩效评价的研究 黄进红 重庆大学 2007-05-01 硕士 0 148 18 基于SOA的供应链管理系统研究与实现 刘颖 浙江大学 2007-08-01 硕士 0 256 19 供应链管理条件下战略供应商的管理 刘长虹 北京邮电大学 2007-06-03 硕士 0 320 20 基于供应链管理的制造商与营销商合作关系研究 张高利 河北工业大学 2006-11-01 硕士 0 149 21 企业实施绿色供应链管理及其绿色度评价研究 张媛 南京航空航天大学 2007-01-01 硕士 1 231 22 我国制造业OEM发展及其供应链管理 彭坤顺 中南大学 2007-03-01 硕士 1 258 23 内蒙古鄂尔多斯羊绒集团供应链管理与竞争优势的提升 白卫国 内蒙古大学 2006-10-18 硕士 0 102 24 供应链管理技术在现代化钢铁企业中的应用 杨君璇 内蒙古大学 2006-11-12 硕士 0 72 25 云南电力企业供应链管理信息系统构建 韩戟 昆明理工大学 2007-05-21 硕士 0 80 26 南光公司基于供应链管理的备件库存管理策略研究 王波 内蒙古大学 2006-11-04 硕士 0 109 27 代建制模式下代建单位供应链管理绩效评价 刘茉 东北林业大学 2007-05-01 硕士 0 120 28 供应链管理环境下分销商选择及激励研究 宋俊 南京航空航天大学 2006-12-01 硕士 0 178 29 供应链管理中材料管理的研究 郑中华 重庆大学 2007-05-01 硕士 0 75 30 沃尔玛供应链管理对国美的借鉴研究 王秀丽 西北大学 2007-06-01 硕士 0 1326 31 从SCM到DCM：我国零售企业供应链管理的思维创新 陈秀宁 东北财经大学 2006-12-01 硕士 0 150 32 供应链管理在ICT企业的应用研究 蒋九 西南交通大学 2007-03-01 硕士 0 96 33 基于供应链运作环境下的库存管理 时晓 广东工业大学 2007-04-01 硕士 0 219 34 基于循环经济模式下的供应链管理研究 桂国香 江西师范大学 2007-04-01 硕士 1 352 35 基于信息融合的运输企业敏捷供应链管理模式研究 何祎男 武汉理工大学 2007-04-01 硕士 0 104 36 供应链管理在彩电企业国际化发展中应用 刘沁 湖南大学 2006-12-01 硕士 0 83 37 电子供应链管理及其在元器件分销中的应用 杨廷鹏 贵州大学 2006-11-01 硕士 0 58 38 制造型企业绿色供应链管理的研究 王岐峰 沈阳工业大学 2006-12-01 硕士 0 224 39 供应链管理中供需信息变异的错误研究 李敏 广东工业大学 2007-04-01 硕士 0 57 40 广西电信现代化采购与物流管理研究 李庆忠 北京邮电大学 2006-11-01 硕士 0 102 41 面向大规模定制的供应链集成优化研究 杨凯 南京航空航天大学 2007-01-01 硕士 0 295 42 供应链管理中信息共享问题的研究 萧毅鸿 南京航空航天大学 2007-01-01 硕士 0 615 43 安利公司供应链管理环境下的采购管理研究 李庆峰 南京理工大学 2006-11-17 硕士 0 517 44 某国际化妆品公司供应链管理方案分析 吴波 电子科技大学 2007-06-30 硕士 0 514 45 基于供应链管理的库存控制策略研究 李鹏飞 南京航空航天大学 2007-03-01 硕士 0 672 46 潍坊服装企业供应链管理下的库存优化控制 赵文举 南京理工大学 2007-05-01 硕士 0 360 47 供应链管理中分销商的选择评价方法研究 耿军霞 长沙理工大学 2007-04-01 硕士 0 211 48 供应链管理环境下连锁超市绩效评价体系研究 张银涛 大连理工大学 2007-05-01 硕士 0 204 49 甘肃省饲料行业供应链管理模式构建 姚春侠 甘肃农业大学 2007-04-20 硕士 0 144 50 军地物流一体化军事后勤供应链管理硏究 谢平 第四军医大学 2007-05-01 硕士 0 191 首页 上页 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 下页 末页 共有记录648条 以上是专业数据库(CNKI等)查到的部分文献，您可以去这里免费求助资料篇目的全文: 文献检索是一门很有用的学科，指依据一定的方法，从已经组织好的大量有关文献集合中查找并获取特定的相关文献的过程。。一般的论文资料检索集合包括了期刊，书籍，会议，报纸，硕博论文等等。
物业和物业管理 物业是指建成并投入使用的各类有价值（经济价值和使用价值）的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地，是房产和地产的统一。而物业管理通俗的说法，就是对上文所说的“物业”进行管理，其具体定义是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家的有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人提供高效、周到的服务，使物也发挥最大的使用价值和经济价值。 物业管理之“管理” 1管理的必然性 房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分，而物业管理又是房地产市场体系的一个重要组部分，必然随着房地产业发展而发展，再加上人民经济水平、生活水平的不断提高，为适应广大人民共同与不同的需求的一种必然结果。对这部分经济资源进行有效管理和经营，也已成为了一个不容回避的现实问题。 在物业管理未诞生前传统的房产管理是我国计划经济管理模式下的行政型福利型的管理。在管理过程中，房管部门处于一种主导的地位，住户则处于被管理的地位，从而使房管部门与住户之间形成了管理与被管理的关系。在管理内容上，房管部门主要是对房屋及设备的维修和养护，管理内容单一，不能满足大部分住户的需求。而且房管部门提供的劳务是无偿的，由于实行的是低租金的制度，因此只能靠大量的财政补贴来填补管理经费的短缺，结果必然会导致政府建设的房屋越多，财政负担越重。这种传统的房产管理必然不能适应经济的发展且对经济的发展有一点的阻碍作用。这也就必然导致了要有一种新的管理模式来接替传统的房产管理。 物业管理是市场经济管理模式下的经营性服务型的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业。业主在管理过程中处于主导地位，使物业管理企业与业主之间形成服务与被服务的关系，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理，能满足大部分业主的不同需求。物业管理企业提供的服务是有偿的，其管理经费除自筹以外，还包括收取的管理费、服务费，所以物业管理企业是在市场经济条件下产生的和发展起来的；是适应社会经济发展的一个新兴行业；是在经济资源数量不断增加的基础上对存量资产进行市场化经营而产生的一种新需求，然而也必定代替传统的房产管理，以适应社会的发展，人们的需求。 2管理的基本内容 根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理分为四个基本环节。策划阶段，前期阶段，启动阶段，日常运作阶段。 物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的早期介入，制定物业管理方案，选聘或组建物业管理企业三个基本环节。 物业管理的前期准备阶段包括物业管理企业内部机构的设置与拟定，人员编制、选聘与培训的物业管理人员，制定规章制度，介入物业租售等四个基本环节。 物业管理的启动阶段工作包括物业接管验收，用户入住，产权备案和档案资料的建立，首次业主大会的召开和业主委员会的正式成四个基本环节。 3管理的特点 物业管理是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式，其管理是有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、情节、保安、绿化等。业主只需根据收费标准暗示缴纳管理费和服务费，就可以获得相关服务。这既方便了业主，也便于统一管理，是充分提高整个城市管理社会化程度的重要措施。 物业管理的专业化。物业管理是由专业的管理企业──物业管理企业实施对物业的统一管理。物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理企业的业务范围之内，物业管理公司可以通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。 物业管理的企业化。物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何行政干扰。因此物业管理企业必须按照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己得生存空间，用经营业绩取争取更多的客户。 物业管理经营型。物业企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理企业所提供的服务是以盈利为目标的，它同过收取服务费用实现自身的维持和发展。
小区物业管理中的安全保卫工作 摘要：在物业管理中，安全保卫工作处于相当重要的地位，但目前物业管理安保工作差强人意。本文将从安保队伍的建设、管理设施的完善角度展开论述。就物业管理企业如何做好小区的安全保卫工作提出一些想法。 在物业管理中，安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。而在2005年，北京市消协开展过一个住宅小区物业管理状况的调查，其中对小区安全保卫感到不满意的达到8% ，1% 的业主表示，因小区安全保卫措施不利，其人身、财产安全受到过损害。可见，住宅小区的和谐安宁已经成为公众关注的焦点。 小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲，物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。所以，除在加强小区硬件条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，就成了物业管理活动中的重中之重。物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好做好以下方面： 一、健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任 在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题和漏洞，及时修改和完善，最后制定出最符合实际操作的岗位制度，降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。 在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修 改，并进行总结。这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。 二、加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍 物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。 管理人员须花大力气开展培训与思想教育。 只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业 务技能；同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。 组织安保人员认真学习有关的安全保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。 严格贯彻执行安保法规 , 落实各项安全制度和措施。 物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。 管理好安保监视中心的各种设备、设施 , 保障监视中心始终处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备 ( 如交通通讯和防卫设备 ) ，要确保其始终正常工作，否则先进的安防设备形同虚设。 三、组织安全宣传教育 , 动员和组织区内群众接受教育增强安全意识 任何物业，其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性范围。 物业管理企业应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。比如深圳某物业公司由辖区派出所组织的片区联防会议，通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成"一方有难，八方支援"的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全，取得了较好的效果。 在遇到特殊紧急情况时，如住用户家中和 办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件等，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式（例如破门前）时，寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证，以规避风险，减少损失。 四、加强突发事件的预防与处理 应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施；对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理；对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的战备队伍，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。这样不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。 五、加强对停车场、车辆的管理 加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，也是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难；加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。 当然，我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等严重问题，达到设施、器材资源的共享。走资源共享的社会化道路，实现住宅小区安全保卫建设的稳步前进。 参考物业管理网 小区物业管理中存在消防安全问题 随着市场经济的快速发展，城市现代化进程的加快，出现了，居民小区物业管理与消防安全脱节现象。因此，有必要健全物业管理中消防安全服务体系，为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。 市场经济的快速发展，人民生活水平的日益改善，促使我国房地产业迅猛发展，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，尤其是各类集中居民区如小区或山庄、花园等命名的功能性住宅群体，大多能够实现集中供水、供电、供气，社会化服务功能完善，再加上环境优雅，空气清新，极大地满足了人民群众的生活居住需要，成为我国房地产业发展的走向，这些功能小区大多由物业管理公司进行集中管理，但是不少小区在日常管理中忽视消防安全，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。 一、管理现状存的问题 1、小区建设缺乏整体消防规划，消防设施和器材配备不完善一个物业小区，一般由几十幢甚至上百幢住宅楼或别墅组成，占地往往几百亩至几千亩。按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材。但实际上，不少小区从立项设计上缺少整体消防规划；有些小区即使编制了消防规划，往往小区内建筑由几家不同施工队伍同时施工，或分阶段组织施工，这样就造成了设计前后不一致，设计、施工上不衔接；部分开发商过多地追求经济效益，忽视或减少消防设施方面的投入，以致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套的现象，如小区主通道路面硬化后没有安装室外消火栓；已安装的室外给水管道生活、消防共用，管径过小，不能保证消防用水量要求；消防车道为枝状无回车场地；人为设置隔离墩或铁栅栏，暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足，不能满足消防车通行要求；不少小区设有集中供气系统如小区自建独立管道液化石油气、市政集中供应煤气系统，由于施工、设计队伍参差不齐，未经消防部门审核把关，出现了如管道架空高度不足、埋地深度不够、固定不牢、管道系统未进行接地处理，液化气储存间、煤气调压站位置设计不当等违反安全规定的行为，由于液化石油气、煤气的火灾危险性极大，一旦发生问题，后果将不堪设想，这方面的教训全国各地发生了不少。 2、现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容物业管理作为近年来新兴服务业，越来越受制社会各界的重视和肯定，但从目前管理内容和层次来看，许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要，突出表现在以下方面：单位往往只过多的重视防盗，在消防安全管理上不够重视，消防安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设；小区保安大多属临时雇佣性质，不少没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差，有些连最基本的灭火器如何使用、如何报火警等内容都不知，遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃；消防设施和器材配备严重不足，小区内按规定和实际需要应配备灭火器、防火沙、消防水带、水桶等器材，但大多数单位没有配备或配备不足；消防设施和器材管理维护不当，部分小区灭火器、消防桶等器材丢失现象严重，有些灭火器备受烈日曝晒、风雨侵蚀、年久失修，发生火灾时不能发挥应有作用甚至误人伤亡，室内外栓用于冲洗路面、浇花浇地被挪作他用。消防安全管理作为物业管理的重要内容还亟需加强。 3、居民家中存在不少火灾隐患，居民消防安全意识淡薄随着人民生活水平的日益改善，居民对居家装饰要求也相应提高。家庭装修中为了追求装修效果，而过多采用易燃可燃材料，隐蔽电气线路裸露未穿套管，线路选型不当，家庭用火用电不慎、小孩玩火等都极易诱发火灾的发生。为了防盗，大多数住宅楼一二层安装了防盗网、防盗栏等防护措施，上层住户为防止上层住户为防止小偷从下层护栏进入自家不得已也须安装防盗护栏，整幢建筑变成了一个十足的“牢笼”，不利于灭火救助和人员安全疏散。而目前大多数居民家中未配备灭火器，不少居民未接受消防安全教育培训，消防安全意识淡薄，基本的灭火和疏散逃生知识不具备，现在家庭一旦发生火灾，往往火势很快蔓延，易产生大量有毒气体，给居民生命财产安全造成很大威胁。“安居才能乐业”。各房地产开发商、物业管理单位及各级房产、建委、公安消防等部门结合各自工作职责，齐抓共管，共同把小区建设好，管理好，给居民创造良好的生活居民居住环境。 二、加强管理的对策 1、加强小区整体消防规划，各房地产开发单位应把消防设施器材配齐配足、设计单位进行小区规划时，要增强消防安全意识，从整体上对小区进行合理消防规划设计，严格按国家有关消防技术规范进行消防设计或编制专门消防设计专篇，并报送规划、消防等部门进行审查，各设计、施工、监理等单位要各负其责，相互监督、密切配合，严格按设计施工图纸组织施工，把小区消防规划真正落到实处。各级房产管理、建委、工商等职能部门要强化监督管理，对违反规定的设计、施工和开发商，要采取暂扣或吊销执照或许可证、降低资质、罚款等办法，同时要严格设计、施工队伍的管理，对无设计、施工资质的单位和个人不得承揽消防设施的设计施工，从源头上保证消防设施和器材安装到位。 2、要将消防安全管理作为物业管理的重要内容融入到小区日常管理之中，真正抓好落到实处各物业管理单位要按照《中华人民共和国消防法》等法律的有关规定，结合实际，制定符合小区自身特点的消防安全管理制度，按国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验维修，同时要对小区保安进行上岗前消防技能培训，未经消防安全培训的一律不准上岗执勤，并定期进行强化训练，使小区保安队成为维护小区消防安全的主力军。各级政府要采取有力措施，大力推进和加强小区物业建设步伐，将物业小区管理纳入社区消防安全管理之中，依托社区服务，将物业小区消防工作纳入社区消防安全服务范畴，共享社区消防服务资源，积极推进小区消防管理的社会化进程。 3、大力开展消防宣传教育和培训，提高广大居民的消防安全意识和消防法制观念针对小区内居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题，要充分利用周六、周日空闲时间及119消防宣传日，通过设立宣传站或宣传栏、发放消防法律常识及家庭防火等宣传材料、播放喜闻乐见的消防电视宣传片、邀请消防队员传授灭火和疏散逃生常识技能等形式，积极主动地向小区内居民进行消防安全常识、消防法规的教育，提高他们的消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，教育子女爱护公共消防设施，同各种违法行为作斗争，共同把小区的消防安全工作做好。 4、加强消防监督管理，严格消防执法公安消防监督机构要切实加强物业小区的消防监督管理，小区建设时要提前介入，严格小区消防规划审核关，施工过程中要重点把好给水管道、室内外消火栓选用和安装关，验收时要严格按有关消防技术规范把好验收关，确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处。 辖区公安派出所要充分发挥消防监督职责，要把居住人口较多的小区纳入消防重点单位加强管理，要把对小区消防监督管理纳入责任区民警的考核内容，开展经常性的消防检查工作，督促和帮助小区物业管理单位落实各项消防安全职责。要加大消防执法和处罚力度，对于不按消防规划建设的小区，未按规定配备消防设施和器材的，要责令限期进行改正；对破坏小区公共消防设施的单位和个人要依法严厉查处；对小区周围或小区内违法设置的液化气代灌点、加油站或煤气调压站要责令限期整改、搬迁或依法取缔，积极消除火灾隐患，为小区居民生活居住创造一个良好的消防安全环境。 参考物业管理网
一、解释下物业管理，以及物业管理为何收费问题（是什么，为什么）。享受服务就该付费嘛什么的，这些内容很好发挥；二、首先，具体谈物业管理收费的内容，即要收那些费用？本科时候学过一点，但现在都忘了。这很好找，都是法律规定得。然后，表明下这些收费收取的原则以及费用计算标准。当然，这些也是明文规定的；这些分析为下文的原因做铺垫；三、详细展开收费难的原因。比如观念问题（业主观念+物业部门）、政策问题、执行问题、沟通服务问题等等。这些虽然比较好找，但为了行文的说服力，可以举一些例子，加些数据分析等等；四、找到原因，接着当然就是提对策了。可针对上文几方面的原因分别提相关对策，这些应该很简单了吧。（加强宣传、完善犯规、规范管理、提高水平等等，尽可发挥）五、简单做个总结，可以对解决物业管理收费难问题的意义做些说明。
人呢
企业人力资源管理之薪酬管理问题分析 摘 要：薪酬管理是人力资源管理乃至整个企业管理的核心内容之一,不仅涉及企业的经济核算与效益,而且与员工切身利益息息相关薪酬管理的核心问题是如何科学、合理地根据员工对组织的贡献来确定员工的薪酬差别，制定公平、公开、公正的薪酬制度。合理有效的薪酬制度不仅能激发员工的积极性与主动性，促使员工努力实现企业目标，提高企业效益，而且能在人才竞争日益激烈的知识经济下吸引和保留住一支素质良好且具有竞争力的员工队伍。 关键词：薪酬管理 问题 分析 一、企业在薪酬管理中存在的主要问题 （一）薪酬的内部不均衡 内部不均衡，表现为薪酬差距过大或过小。研究发现：人们关心薪资差别的程度甚至关心薪资的绝对水平。在市场经济条件下，“平均主义”和“大锅饭”已经没有立足之地。更多的人要求按劳分配、多劳多得以体现真正的公平。同时，个人职位，能力及工作表现的区别也必然会带来收入的差别，而只有公平合理的差别才能使薪酬发挥其既鼓励先进又能被大部分人接受，过大或过小都能引起员工不满。差距过大是指优秀员工与普通员工之间的薪酬差异大宇工作本身的差异，也有可能是干同等工作的员工之间存在着较大的差异。前者的差异过大有助与稳定优秀员工，后者的差异过大会造成员工的不满，差异过小是指优秀员工与普通员工之间的薪酬差异小于工作本身的差异。它会引起优秀员工的不满。 （二）薪酬水平与外部市场不均衡 外部不均衡表现为偏高或偏低，薪酬水平涉及的是一个外部公平问题，即员工将自己在公司所得与社会上同类工作的平均工资水平相比较的过程，比较的结果会影响到他今后的工作积极性甚至去留。随着中国市场经济体制的日趋完善，人才作为劳动力市场的资源要素之一，其配置必然要符合价值规律的要求，人才向着价高的企业流动将成为普遍现象。 （三）分配方式单一导致长期激励不足 这主要是针对企业的核心人才而言，包括高管人员、掌握关键技术的工程师及研发人员等。从目前来看，我国大多数企业的薪酬激励主要依赖奖金和绩效工资，而对资本要素、劳动要素、管理要素和技术要素参与分配的方式使用较少特别是对劳动要素、管理要素、和技术要素参与分配的重视程度不够，虽然有不少企业也设计了一些措施，使人力资本参与分配，但比重很小或者由于设计的不合理，几乎没有任何激励作用或只起到很小的作用。几乎是所有的企业都存在这样的问题，短期奖励的引导使短期行为无法避免，而长期效益的受损也就理所当然。 （四）绩效薪酬与业绩脱钩 这也是目前企业中较为严重而普遍的问题。主要表现有以下两种： 1、绩效薪酬差距很小，反映不出个人的努力程度和贡献大小。 2、奖金作为浮动薪筹成为一个相对稳定或不变的数额，而更多地反映了登级和年资，浮而不动，使奖金成为形式主义，形成新一轮的平均主义,失去其设立的意义。 二、原因分析 （一）从整个人力资源系统来看 1、企业没有完整的人力资源管理体系 在一些规模较小,管理不规范的企业，受企业文化或高管人员的主观影响,不重视薪酬管理，员工薪酬仅仅被看成是一项财务支出，而进行简单的规定与发放，谈不上管理。而另一种情况是虽然很重视薪酬但其他环节缺位，员工薪酬管理要做到科、合理、有效，就必须建立在企业人力资源管理系统多个环节的有效运作的基础上，缺少利他环节，根本谈不上有效的员工薪酬管理，或者说根本无法进行。在这一点上，企业容易存在的问题就是：忽视工作分析和职务评价，或绩效考核缺位，使薪酬失去其公平、合理的基础 2、人力资源管理体系与薪酬与有关的环节不合理 有完整的人力资源管理体系，但某些与薪酬与有关的环节不合理在目前企业较为常见的有： (1)职务评价系统不规范。表现在：a许多企业对职位的评价往往陷入对具体从事该职位工作的人的评价，而非职位评价。b在评价标准及各项指标的设立上往往不能反映职位职责。c职位的工资不能正确反映职位价值的大小。d考核对象成为员工，而不是员工的工作表现。 (2)考核标准不明确或不规范。如考核指标不能被量化、与岗位脱节或过于复杂不能被测量等。 (3)考核过程不规范，受考核人员的主观因素的影响。常见的有：即以偏盖全；类己效应：对跟自己的某一方面相类似的人有偏爱而给予较有利的评估；近因效应：不久前发生的事件影响较深，认为这便是具有代表性的典型事件或行为，当作被评者的一般特征，较久远的事则忘记或忽略了。人事管理制度中的种种缺陷大多来自考核的主观性与片面性，其结果势必影响考绩的可信度与效度。不能体现出公正、公开、公平。 (4)考核后没有及时的沟通与反馈。对员工工作中的成绩和失误没有给予及时地肯定和纠正，导致员工不满。 （二）从薪酬系统本身来看 1、薪酬制度不合理。 薪酬制度指由公司根据劳动的复杂程度、负责程度和劳动条件等因素，将各类薪酬划分等级并按等级确定薪酬标准的一种制度，在这里主要指薪酬制定的依据及制定各类人员薪酬的方法。现实中薪酬制度的不合理主要表现为： （1）薪酬制度的系统性低。企业现行的薪酬制度往往会经过或大或小的新资改革而形成。 （2）薪酬制的方向性错误。薪酬制度涉及的是一个方向性问题，即企业鼓励何种行为，侧重于奖励何种表现的问题。它将对员工行为起引导作用。受传统观念的影响，许多中国企业较重视人和，在奖金的发放上较多的倾向于年资，这样做的后果果就是使新员工，特别是新加入的高级人才因得不到重视而丧失工作热情甚至离职。 2、薪酬体系结构设计不合理。 薪酬体系主要指薪酬的构成。企业中绝大部分企业在其结构设计上不够合理，表现为： （1）固定工资比例偏高，使收入差距拉不开，不能体现出公平与效率。 （2）浮动薪酬浮而不动，流于形式成为一个固定的值使激励无效。 （3）所有的员工薪酬结构模式都一样，针对性不强。 （4）绩效薪酬的获得标准过多地涉及到等级和年资。使新员工失去信心与工作的积极性。 （5）长期薪酬比重很小，导致长期激励不足。 （三）从系统运行来看 1、薪酬策略与企业自身特点不符。 很多企业虽然设计了较为合理的薪酬制度和薪酬体系但是却不能实施，原因就是薪酬策略与企业战略和企业文化相冲突或不适合企业发展阶段的要求。很多企业的薪酬设计缺乏统一的指导思想和设计基础。许多企业在在制定薪酬计划时不考虑薪酬方案要实现的目的和指导政策，通常是一开始就陷入具体的设计中，反复商讨薪酬的单元构成、水平差异等问题，各持不同意见而没有统一的指导思想和原则，或者是照搬理论上的薪酬体系，盲目模仿其他企业的薪酬模式，忽略自身特点，发展目标、经济实力及市场地位，思考是零碎和片段的，而导致薪酬策略与企业战略不服，与企业文化相冲突。 2、企业内部沟通不畅，导致员工不支持薪酬系统。 许多企业虽然设计了较为合理的薪酬制度和薪酬体系，却由于管理者与员工缺少沟通而无法运行，收不到预期效果。表现在：（1）、由于信息传递不及时或传递失误导致员工不知道或错误理解有关政策，从而引起的不满又得不到有关上级的解释或说明，抵触情绪越来越强，导致系统运行受阻。（2）、上级不了解员工的想法，对下级的需求、有关的政策建议和意见以及有关系统运行的效果得不到及时地反馈，导致管理者在管理中的失误而不自知，误以为系统合理就万无一失。 三、改革思路及对策 （一）大力建设企业的薪酬文化来宣传合理的薪酬价值观 企业文化是企业分配思想，价值观、目标追求、价值取向和制度的土壤，它表明了企业所重视的人和事，企业文化不同，其薪酬模式必然不同。公平合理的企业文化氛围，会为公平合理的薪酬系统的运行提供有利的环境支持。一方面，从公平感本身特点而言，公平感有很大的主观色彩，员工往往会过高的估计自己对公司的贡献，看不到自己的缺点，而低估他人对公司的贡献并挑剔别人的毛病，而建立与企业文化和薪酬制度相一致的公平观，通过规章制度、薪酬手册制定明确的薪酬标准，并保证其公开透明将有效避免因主观因素引起的内部不公平。另一方面，我国许多企业由于长期受计划经济的影响。企业中形成了一种“重资历、轻能力”的文化。一个企业要使薪酬管理体系得到顺利实施和有效运行，必须建立一种绩效导向的文化氛围，必须把有关“人”的各项决定——岗位安排、工资报酬、晋升降级和解雇——看成一个组织的真正“控制手段”。因为，有关人的各项决定将向组织中的每一个成员表明，管理层真正需要的、重视的、奖励的是什么。另外，企业要塑造一种上下级之间的无缝沟通的文化氛围，才能保证企业的人际和谐，可减少因沟通不够而引起的误解，有利于各项制度的实施。 （二）建立科学规范的职位评价系统并保证其有效运行。 岗位评价和岗位分析是针对岗位本身的复杂性、责任大小、工作量多少、难易程度、控制范围、所需知识和能力以及工作态度并结合各个职位对企业经营目标的贡献对岗位的价值进行量化评估，以确定其相对价值大小，从而确立一个合理、稳定、系统的工作结构，开发一个工作价值的等级序列并以此确定薪酬等级和职位待遇的过程。岗位评价和分析是现代企业薪酬设计的基础，也是从根本上解决薪酬对内公平的关键所在。首先，职位评价应立足于岗位，岗位评估的是岗位而不是岗位中的员工。应从劳动的多样化角度设计报酬，依靠价值定待遇，是不同职务之见比较科学化、规范化，让员工相信每个职位的价值都反映了该职位对公司的贡献，既有很强的说服力。其次，要对职位评价的基础及各项指标进行清晰的界定，避免引起员工的不信任和对偏袒、歧视的怀疑，以提高员工对职位间的差距的可接受程度，使其接受薪酬差距的心理承受力也随之增强。再次，应尽量使评价过程透明，可引入评价委员会，适当吸收员工参与有关政策的讨论，让员工积极地参与岗位评估工作中来，以便更好地反映员工利益，保证员工权利。最后，岗位评估的结果应该公开，使员工对岗位评估的结果产生认同。 （三）建立系统公正的绩效考核体系以确保绩效薪酬与业绩考核挂钩。 制定一个完善的绩效考核系统，是实现薪酬与绩效挂钩实现内部公平的重要环节。建立系统公正的绩效考核体系就要保证其公平、有效。公平是实现报酬制度达到满足与激励目的的重要成分之一，对于通过努力获得报酬的员工来说，必须让他们相信与付出相应的报酬会随之而来。如果企业未能建立可信度，那么员工对于报酬制度的信任感也将受损，工作积极性与主动性将大打折扣。而有效是绩效考核制度建立的根本目的，这就要求企业必须做到以下几点： 1、能精确的测量业绩； 2、工资范围应足够大，以便拉开员工工资的距离，保正具有激励性； 3、清楚的定义工资和业绩之间的关系，并能将业绩测量的结果与工资结构水平挂钩； 4、存在改进业绩的机会； 5、其经理人员应由熟练技能设定业绩标准，并操作评估过程，而且经理及下属之间存在相互信任。 此外，在建立绩效考核体系的具体操作过程中应该让员工参与标准的制定，通过讨论、沟通等形式让员工参与目标的制定，从而使组织为其制定的绩效目标更可观，更公正，更具接受性。在标准的制定上应该使指标明确并能被量化，但不易过于复杂，并应体现出岗位特点，应针对不同岗位设立不同标准。指标的选择是针对企业的职能及该部门对企业的战略支持而设定的、关键的、少而精的指标，可以确立关键绩效指标体系，将绩效管理与员工的业绩结合在一起。首先根据企业的战略目标，确定关键驱动因素，然后对关键驱动因素分别分析给出子因素，从而确定各个闭门的关键绩效指标，以及各岗位的关键绩效指标。指标确定是要尽量量化，不能量化的要细化或标准化。对待可量化的指标我们可以用数值来表示，对待非量化指标用程度来表示，从而避免出现主管偏差等问题。其次，在考核过程中应注意避免评估者的主观性因素如第一印象，近期效应、晕轮效应等，最后，应注意沟通和反馈，而且必须将绩效考核的结果应用于多元化报酬结果的制定中，论贡献确定报酬，避免考核流于形式，形同虚设。并及时发现评估考核过程中的失误及时纠正。 （四）通过薪酬调查并结合企业自身特点确定一个合理的薪资水平 为了保证提供有竞争力的薪酬，企业必须考虑本地区同行业相似规模的企业薪酬水平，以及本地区同行业的市场平均薪酬水平。要确定合理的薪资水平，企业必须进行薪资调查，收集最新的数据。企业可以委托专业咨询机构进行调查，并且在对结果进行分析的基础上结合企业自身特点确定企业总体薪资水平。常见的薪资策略有以下几种： 1、市场领先策略，即高于市场平均水平，一般来说，处于高速成长期的高科技企业宜采取这种策略。 2、市场跟随策略，基于市场平均水平相当，适合于薪资承受能力弱，生产经营特点不突出，不能将薪资成本过多转嫁的企业。 3、低薪策略，即低于市场的平均水平，对于经营相对稳定，人际和谐的企业来说比较适合，有利于企业的低成本扩张。 4、上高下低，即高管人员薪资高于平均水平，而基层人员低于平均水平，这样既有利于吸引高级管理人才，又能适度控制薪资成本，适合于管理型企业。 5、下高上低，即基层人员薪资高于平均水平，而管理人员低于平均水平，适合于已取得明确市场地位，产品处于成熟期的企业。 （五）引入监督机制和沟通机制保证薪酬管理系统的有效实施 引入监督机制可以有效地避免薪酬系统运行中的不合理，减少人为的错误操作行为，而员工监督是最好的监督，因为其利益的相关性，员工会十分负责，而薪酬沟通能更好的发挥员工的监督作用，保障公正的薪酬制度得以公正的执行。注意与员工沟通薪酬，让员工明白公司为他们所付出的代价，实际就是企业的薪酬制度应透明化。实行保密薪酬制度的企业经常出现这样的现象：强烈的好奇心理使得员工通过各种渠道打听同事的工资额，使得保密的薪酬很快的公开化了，即使制定严格的保密制度也很难防止这种现象。既然保密薪酬起不到保密作用，不如直接使用透明薪酬。实行薪酬透明化，实际上是向员工传达了这样一个信息：薪酬高的人自有其高的道理，薪酬低的人也自有其不足之处；薪酬透明化实际是建立在公平、公正、公开的基础上，具体包括以下做法： 1、让员工参与薪酬的制定和考核工作，在制定薪酬制度时，除各部门领导外，又应该有一定数量的员工代表。核定员工绩效薪酬，可以采取上级建议，各级核定的方法，这样既可以避免由于上下级矛盾或过于亲密引起的过高或过低的判断，同时也可以使管理者从更高层次上审视员工绩效薪酬的内部公平性，减少有限视眼下对组织整体薪酬内部平衡的忽视。 2、发布文件详细向员工说明工资的制定过程，评定后制定的工资制度，描述务必详细，尽可能不让员工产生误解。 3、建立一个员工信箱，随时解答员工在薪酬方面的疑问，处理员工投诉。 （六）注意薪酬支付的技巧 在薪酬支付上应注意满足层次需求，虽然目前我们说工作不仅仅为了工资待遇，但是工资作为满足低层次需求的保障条件，对绝大多数人来说，仍是硬道理。按照众所周知的马斯洛需求层次理论说明，人的需求是分层次的，只有满足低层次需求后，才能考虑更高的层次需求。薪酬可以满足人们不同层次的需求，它在提供员工衣食住行的同时，也为员工发展个人业余爱好。追求更高层次的需求提供条件，此外薪酬还是成就的象征，员工常常把薪酬看成是企业对他们工作的认可和欣赏。因此，再支付薪酬上，对收入较低的一般员工应用经济性的薪酬；而对于高层次人才，应该将经济性薪酬和非经济性薪酬结合起来，如果工资较高但是缺少培训和发展机会，仍然缺乏吸引力和激励性。从薪酬的支付时间上，我们应及时的发放工资和奖金。适当缩短建立工资的时间，有助于取得最佳激励效果。通常，频繁的小规模的奖励会比大规模的奖励更为有效。减少常规定期的奖励，增加不定期的奖励,让员工有更多的意外的惊喜，也能增强激励效果。 参考资料:[1]刘军胜薪酬管理实务手册[M]北京：机械工业出版社，2005[2]丁向阳中国企业的薪酬问题与薪酬设计——曾湘泉教授在“第四届中日人力资源开发国际研讨会”上的报告[J]中国人才，2003,（2） [3]刘昕薪酬管理（第二版）[M]北京：中国人民大学出版社，2007
这是我论文开头，后面可以自己分类论述。摘要：小微企业这个概念是由中国首席经济学家郎咸平教授提出的，是小型企业、微型企业、家庭作坊式企业、个体工商户的统称。它的兴起无从追溯，可以说是一个大型企业的源头，也可以说经济体系的支流。这些企业的特点是：绝大部分规模在10人以下甚至少于3人，他们可能都没有办公室而只是在家工作，前期投入相对比较少就可以迅速开始工作，就像淘宝网里面的大部分卖家，但淘宝上的卖家大多是销售实体物品的，一些销售软性商品的企业比如做咨询或者服务行业的，也都属于小微企业。小微企业的规模划分方式有组织规模和经济规模，兼顾私企国企、工商注册规模性质、城乡地区差异、发达和欠发达地区差异，经济规模划分标准会有较大的浮动。关键字：小微企业、特征分析、问题、方案 小微企业在扩大经济总量的同时，还在解决社会就业、缓解就业压力、拉动民间投资、促进市场竞争、保持社会和谐稳定方面发挥着十分重要的作用。在国家政策的扶持下，小微企业群体正在茁壮成长。他们在信息化方面最迫切的需求就是提高工作效率、建立基本的管理规范，本文将针对小微企业的特征所产生的人力资源管理问题进行分析，并提出建议方案。
服务科学和管理里面有范文对人资进行了研究以及思考~~
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地方铁路运营管理模式及方案选择摘要：根据我国地方铁路近50年的建设管理经验，分析地方铁路的主要运营管理中委托国营铁路管理、委托区域内第三方集团(公司)管理和自主运营管理3种模式的优缺点。并以拟建的赤大白地方铁路为例，提出了地方铁路运营管理模式的方案选择建议。关键词：地方铁路；国营铁路；运营；管理模式；方案地方铁路是指由省、市、地区政府或者公司投资并进行经营管理的专有铁路，是国营铁路网的延伸和补充。地方铁路不仅可以缓解国营铁路运力紧张的压力，而且对完善铁路网结构和优化生产力布局具有重要意义。合理确定地方铁路运营管理模式可以达到以最少的投资、最佳的管理取得最好的经济效益的目的。1 地方铁路的运营管理模式我国地方铁路自20世纪50年代后期开始修建，在近半个世纪的建设过程中，地方铁路经历了崛起(1 95 8年一1 95 9年)、调整整顿(1960年一1965年)、发展(1966年一l975年)、徘徊(1976年～ 1980年)、蓬勃发展(1981年一1996年)、平稳发展(1997年～ 2003年)等阶段。至2003年底，全国地方铁路营业里程已近5 000 km。综合分析地方铁路近50年建设、管理的经验，地方铁路的主要运营管理模式可分为以下3种模式。1．1 委托国营铁路管理模式委托国营铁路管理模式的特点是由地方政府(公司)投资或融资修建线路，地方铁路作为国营铁路网支线，运输生产、组织及设备维护和维修由国营铁路统一管理。此种管理模式可以充分发挥地方铁路和路网联络线的双重功能。(1)委托国营铁路管理模式的优点：①地方铁路纳入整个铁路网，由国营铁路统一调度指挥，在完善铁路网络结构及优化生产力布局方面发挥一定作用；②地方铁路与国营铁路的信息系统按照统一规划、统一标准、统一制式、统一开发、统一应用的原则建设，减少重复开发及资金的投入；③机车车辆由国营铁路统一供给和维修，节省一次性投入；④避免地方铁路与国营铁路在车辆交接上的诸多环节；⑤在双方自主经营的前提下，签订经济合同以市场机制促进二者资源优化配置，形成相互协作、利益共享的统一体。(2)委托国营铁路管理模式的缺点：① 由于地方铁路的机车、车辆均由国营铁路提供，因此地方铁路运用车数量、车种、装车计划等受国营铁路约束，自主性差；② 不能直接控制运营成本，不利于地方铁路推行现代化企业管理。1．2 委托区域内第三方集团(公司)管理模式委托区域内第三方集团(公司)管理模式的特点是委托所建地方铁路区域内其他的合资铁路集团(公司)代管，由双方成立董事会或者共同管理机构，地方政府(公司)只保留产权或者连同产权一并交与合资铁路集团(公司)，行政和业务也由其进行管理经营。这种模式借助合资铁路集团(公司)多年的经营管理实践和经验，可以充分发挥其资源优势。 (1)委托区域集团(公司)管理模式的优点：①地方铁路与区域集团(公司)处同一省区，有地域优势，能充分发挥区域内铁路集团(公司)现有企业和人力资源优势；②便于在运输组织上的协调，减少车辆交接作业的环节；③两者的企业管理体制相似，便于双方协作和利益共享。(2)委托区域集团(公司)管理模式的缺点：① 由于受区域集团(公司)代管，地方铁路的日常运营及车流组织调配、调整受区域公司和国营铁路两家控制，灵活性差、自主性小；②不能直接控制运营成本，不利于地方铁路推行现代化企业管理制度。1．3 自主运营管理模式自主运营管理模式是集贷款、建设、运营、还贷于一体的企业管理模式，成立地方铁路(有限责任)公司，形成产、供、销、运一体化的自营铁路，独立经营管理、自负盈亏，业务上接受国营铁路的指导和帮助。这种运营管理模式可以建立按国营铁路技术标准管理、按地方铁路经营的管理体制。(1) 自主运营管理模式的优点：① 自营管理模式具有行业特色；②分工明确，权责分明，能充分利用线路的运输能力；③便于企业内部组织管理、企业成本控制、完善企业各种规章制度；④ 各信息系统在接口标准要求下可以充分满足地方铁路内部特殊性需要，系统建设周期短；⑤有利于引入竞争机制，通过制定合理的运价，促进市场营销，形成独立的经营实体，从而达到企业效益和社会效益的实现。(2) 自主运营管理模式的缺地方铁路运营管理模式及方案选择 马建义等点：①存在地方铁路与国营铁路等在车辆交接上的多环节和运输组织的不协调，以及业务技术标准的不适应；②公司内部子公司较多，管理跨度大；③ 自营管理模式一次投入大，缺乏运营管理经验。2 地方铁路运营管理模式的方案选择地方铁路运营管理模式的选择是多因素、多目标、多比选的决策论证过程，必须做到因地制宜和因需制宜。现以拟建的赤峰经大板至白音华地方铁路(以下简称赤大白地方铁路)为例，确定地方铁路运营管理模式的方案选择。2．1 赤大白地方铁路基本概述赤大白地方铁路位于内蒙古自治区赤峰市和锡林郭勒盟西乌珠穆沁旗境内，是由中国电力投资集团公司、霍煤集团和内蒙电力公司共同投资建设的地方铁路。线路南起国营铁路京通线赤峰站，向北经赤峰市的松山区、翁牛特旗乌丹镇至集通铁路的大板站，再向西北延伸到本线终点白音华，正线全长约373 km。线路向北连接白音华煤田和内蒙古锡盟等内陆沿边地区，向南直达辽西、辽南等沿海地区，形成沟通集通铁路和京通铁路的路网联络线，在路网中起重要的联络和辅助作用，并成为内蒙古中东部至京山铁路、锦州港的便捷出海大通道，远景随着中蒙口岸的发展，将成为珠恩嘎达至赤峰国际铁路大通道的重要组成部分，形成新的欧亚大陆桥，促进国际往来。2．2 赤大白地方铁路运营管理模式的建议。拟建的赤大白地方铁路接轨方案涉及集通铁路有限责任公司管辖的集通线和沈阳铁路局管辖的国营铁路。集通线与赤大白同处内蒙古地区，有地域优势，两线运量构成中，煤炭运输均占有重要地位，主要车流集散于本区域铁路，能充分发挥集通公司现有企业和人力资源优势。若赤大白地方铁路采用由集通公司代管，则其日常运营及车流组织调配受集通公司和国营铁路控制，灵活性差、自主性小。而国营铁路在本区域处于垄断地位，由其代管，则束缚程度高，不利于公司增强竞争力。鉴于赤大白地方铁路所处的地理位置和其服务对象的特点，借鉴目前国内徐沛铁路采用自主运营取得的经济效益和货运量不断增长的成功经验，建议赤大白地方铁路采用自主运营的模式。这种模式有利于企业加强管理意识，推行企业股份制改造，建立现代企业制度，形成适应运输市场竞争的独立完整合理的经营实体，使公司具有长久发展潜力，并且也符合市场经济条件下公司的发展方向，同时承担和发挥路网联络线作用，满足国防需求，为国家及当地经济建设创造更大的效益。参考文献：[1]韩浚．地方铁路发展问题探讨[J]．铁道经济研究，1997(2)：29-30．[2]杨梅潮，王民选．河南地方铁路发展战略初探[J]．河南交通科技，2001(2)：60—62．[3]洪雁．地方铁路发展之我见[J]．铁道运输与经济，1999(4)：31-33．