物业管理的必要性论文

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随着我国经济的发展和房改的小断推进，物业管理随之迅速发展，但在物业管理实践中间产生了诸多问题和矛盾，正在逐步扩大成为普遍的社会问题。同时在实践中广大群众对物业管理)1仗务也存在小同需求。在这种背景卜，探讨我国物业管理模式显然具有重要的现实意义和理论意义。　　木文共分五个部分，第一部分通过介绍我国物业管理的历史沿革和物业管理的法制建设进程，说明在我国只允许委托式物业管理企业从事物业管理土作单一的物业管理模式，这种模式卜的物业实践中遇到很多实际问题。要想促使物业行业的健康发展必须对我国的物业管理模式进行探索。第二部分，从分析我国现阶段物业特点出发，强调山于我国产权的复杂性导致物业管理特点必然是物业管理组织模式的选择多样性，而我国目前只有一种管理模式可供选择，因此，在物业管理实践中出现的一些问题得小到的彻底解决，进一步论证对我国的物业管理模式进行探索的必要性。第三部分是通过对发达国家或地区物业管理成功经验的学习和分析，为我国的物业管理发展模式的探索提供有益的借鉴。第四部分是木文的重点，H在对有益于我国居住区物业管理模式进行探索。在发展委托式物业管理的同时实行自营式物业管理的必要性和可行性及保障措施，促使物业管理行业沿着健康的轨道发展。第五部分结尾部分是对全文的总结。　　本文的特点主要体现在两个方而:一是论文通过对发达国家或地区物业管理实践和我国物业管理的现状与特点的分析，指出物业管理实践需要符合木国或地区特点。二是通过对我国现行居住小区物业及其管理模式分析，探索在我国除实行委托式物业管理外，还要实行自营式物业管理，宜实行两者相结合的管理模式，对我国居住小区物业管理发展有现实指导意义。　　关键词:物业管理:委托式物业管理:自营式物业管理:管理模式　　目录　　中文摘要　　ABSTRACT　　第一章 绪论　　 1探索我国居住小区物业管理模式的迫切性　　 2我国物业管理的历史沿革　　 3我国物业管理的法制建设进程　　 4本文研究思路和结构安排　　1本文的研究思路方法　　2本文的结构安排……　　第二章 我国物业管理现状及存在的问题　　 1物业管理的概念、类型　　 2我国现阶段物业及物业管理特点　　 1产权的复杂险　　 2我国现阶段物业管理特点　　 3现阶段物业模式存在的主要问题及解决办法　　第三章 发达国家或地区物业管理经验借鉴　　 1发达国家或地区物业管理经验　　 2发达国家或地区物业管理特征　　 3启示和借鉴　　第四章 我国居住区物业管理模式探索　　 1在我国实行自营式物业管理必要性和可行性　　1在我国实行自营式物业管理必要性　　2在我国实行自营式物业管理可行性　　 2实施自营式物业管理保障措施　　1实施自营式物业管理的依据…　　2实施自营式物业管理保证措施　　3 加强政府和行业协会的作用　　4实例分析　　第五章 结论　　参考文献

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按照“存在即合理”的理论分析，物业管理行业的存在有其必然的合理性。房地产行业是在平面的土地上，建造出立体的居住建筑，每栋建筑内又建造出多个相对独立的房屋，然后将各个房屋出让给购买者，房地产行业的行业职责就算终止了。因为按照严格意义上的经营性质划分，房地产行业属于零售行业，尽管其中也有诸多的服务项目，如代为办理房屋贷款、代为办理公证、代为办理保险等，但其核心经营目的就是将各个房屋出让出去，就如同家电厂商销售各类电器、汽车厂商销售轿车一样。然而，房屋又有别于其他销售产品，有其产品特殊性。房屋依附于整栋建筑楼体，整栋建筑楼体包含多个房屋，因而房屋属于特殊性质的综合性的消费实体，而非单一性的。当人们在购买了汽车或电器后，这些消费品的所有权就转移到了购买者名下，不牵涉有多个所有权人。一辆汽车或一台电视仅仅作为一个独立的实体存在。也就是说，我在购买了这辆汽车或这台电视后，这辆汽车或这台电视的所有权仅仅为我本人独自拥有，是不会牵涉到他人（这里指的“他人”是与我无任何财产共有关系的人，配偶、子女不包含在内）共同拥有的。而房屋建筑则不然，一个居住物业内并非只有一家产权所有者，而是集合着众多的产权所有者。原本开发企业应该属于是这个居住小区独一的产权所有者，但他们将拥有的产权分散地转让给了各个购房者，令各个购房者共同成为了小区的产权所有者。此时，可能会有人质疑说：“你的说法并不准确，每个购房者拥有的是自身购买房屋的产权。”请不要忘记，开发企业在销售单套房屋时，并不是以实际使用面积销售的，而是按建筑面积销售的。这就是说，开发企业另外将一些诸如电梯、楼梯、庭院、设备房、小区道路等等许多小区内公共部分的面积也分摊到每个购房者购买的房屋的面积当中了。当然，不可否认，有些开发企业并没有将居住小区所有的建筑部分完全转让出去，如地下车库，那么我们会说，开发企业与各个购房者共同拥有整个小区；但一个居住小区为多产权人的本质特性并没有任何改变。这是房屋最主要的特性。另外，我们说电器或汽车等普遍的消费品均有一定期限的保修期，过了保修期，销售厂商大多采取的是终身维修制。众所周知，保修期提供的是免费服务，保修期则意味着购买者需要向销售厂商支付一定的费用才能享受维修养护服务。房屋建筑也有保修期，每个购房者在购房后都会得到一份质量保证书，详细列明房屋内的各项设施设备的保修时限。如果出现问题，可以像购买电器和汽车一样，要求保修单位予以保修。然而，这中间有三个特殊性问题：一是，在房地产业，承担保修责任的是开发企业，但实施保修行为的却是承建商。这其间涉及了比较复杂的合同关系。开发企业与购房者有保修合同关系，承建商与开发企业有保修合同，而承建商与购房者并没有保修合同关系。也就是说，当购房者需要保修时，只能找开发企业，而不是承建商。然后由开发企业找到承建商负责为购房者履行保修责任（单就这一点来说，开发企业都是无意承担的）。 这类情形也许并不是房屋这类消费品独有，但就上面提到过的，房屋一般都没有终身维修这项服务。就是说，如果房屋在过了保修期后，开发企业或承建商将不再提供维修服务。二是，上面我们提到的只是针对每个购房者自身房屋内的保修问题，没有涉及共有部分的维修。因为是所有购房者共有的财产，所以面临保修时，究竟谁去提出保修要求才具有效力？而过了保修期，虽然每个购房者均缴纳有专项维修资金，又有谁去寻找维修人员维修呢？这似乎是个难题。第三，抛开每个购房者房屋内的设施设备不说，共有部分的设施设备不单存在保修维修问题，还存在着日常养护问题。如电梯，一般少则一周，多则一月就需要检修养护一次，否则就会发生难以预料的意外事件。一旦出事，可能就关系到一人或多人的生命。而即便在保修期限内，开发企业或承建商都是没有养护责任的。上面这些阐述，虽然较为简单粗略，但基本上摆明了在房地产行业后续存在的一些日常实际问题。当然，这些问题并不完全，居住小区还有许许多多琐碎问题存在，诸如安全、卫生、绿化等方方面面问题，我们无法一一列明，只是提供几项重要的涉及到每个购房者的问题。这些问题显然都需要有一个企业来解决，而且是能够长期驻守小区的，由此得以为我们论证物业管理存在的合理性提供了一些必要的理论基础。在现今中国社会，平房逐步退出历史，人们都搬进了楼房之中。生活水平的显著提高，也唤醒了对生活质量要求的提升，物业管理已经成为日常生活需要的必不可少的组成部分。是的，物业管理企业正是基于上述的实际需要应运而生，他是市场化细分的产物。有物业管理企业的存在，这些问题就不再是无人过问的问题，就是有人解决的问题。任何一个行业都不可能脱离于社会而存在。物业管理企业存在的基础就是社会的广泛需求。本人原创，非经许可，严禁转载，仅供参考！

物管存在的必要性一、物业前期管理的观点 对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业 的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是 这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地 产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计 和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素 。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管 理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现 在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、 电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨， 又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择 好 物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规 划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。 物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥 最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营 销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理 模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的 居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程 效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。 这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成 前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的 内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。 物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法， 因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行 的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业 的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适 当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力 度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物 业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从 使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选 择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求 ，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以 获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管 理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或 选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序， 能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企业 来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设与软件 建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的 需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。 二、物业前期管理的必要性 (一)减少使用中的后遗症 物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业 管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、 设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑 商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限 制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或 交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那 些 后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减 少后遗症。 (二)物业前期管理是对所管物业的全面了解 物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解 。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设 施建 设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能 对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此， 物业管理企业方能更好地为业主服务。 (三)物业前期管理是为后期管理做好准备 物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系 ，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之 前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备 成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均 应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对 物业实体进行管理。