法制社会杂志社平潭100亩土地违法变更

土地变更使用性质需要行政审批的

2008年11月12日至16日，由省农村信用联社、市委政研室、固始县政府、固始县农村合作银行等单位组成探索建立农村土地银行学习考察组，先后赴宁夏平罗县、贵州湄潭县考察学习农村土地流转及农地金融经验，两地做法迥异，但都具有很强的典型性。现将考察情况报告如下： 一、平罗县土地信用合作社情况 （一）土地信用合作社的缘起 平罗县位于银川平原北部，该县人少地多，全县近30万人，耕地面积18万亩，可利用荒地5万亩。农民非农就业比例高，2006年，全县6万农村劳动力中非农就业比例达6%。平罗县土地信用合作社发源于姚伏镇小店子村，该村1560人，耕地面积6200多亩，由于人少地多，加上多数青壮年农民外出务工，很多农民把耕地租给亲戚或乡邻代耕。有的收取少许租金，有的干脆分文不收。由于多是口头合同，土地纠纷时常发生。 2006年6月，小店子村年轻的村支书叶立国联合村内52个拥有农机具的农户，成立了小店子村“农机化合作社”，主要目的是把全村有农业机械的农户联合起来，提供“代耕代种”服务。为此，叶立国自己拿出10多万元购置了东方红拖拉机。此时，时任平罗县委书记张作理正在思考如何促进农业规模化经营，盘活农村集体土地资产。看到小店子村的尝试后，张作理决定在该村试点成立土地信用合作社。其后，平罗县委主管农业的副书记带队到该村调研，经咨询农业、国土、民政、工商等部门意见，由小店子村村委会召开村民代表大会，成立“土地信用合作社”，并以社团法人在平罗县民政局申请注册登记。 2006年5月18日，“小店子土地信用合作社”宣告诞生。当时平罗县领导层提出了三种经营思路：一是耕地入社，前提是土地承包关系稳定，农民自愿存贷；二是村集体荒地可入社，用来发展种植、养殖等；三是乡镇政府所有的河滩地，可委托土地信用社有偿托管，相关收益在乡镇、村集体、农民之间分配。目前，“小店子土地信用合作社”集中了本村两个小组共1700亩耕地，然后把这些地“贷”给该村村支书兼合作社理事长叶立国，由叶立国统一经营。入社的农民每亩每年可得480元“存地费”，叶立国作为承包人，每年每亩要支付农民490元的“贷地费”。按照合作社章程，存贷之间的每亩10元的差价，主要用于本村集体公益事业。叶立国承包这1700亩耕地后，全部用机械化耕作，并与宁夏泽丰种业有限公司合作，用于水稻制种。 2006年，平罗县委发布了《关于推进农村土地信用合作社建设的通知》（下称《通知》），要求每个乡镇都要选择一至二个村，搞土地信用合作社试点。《通知》提出，农村土地合作社可分为“集体所有制”、“股份制”、“社团法人制”三种，可以乡镇为单位成立，也可以村级为单位成立；但首先要经过县政府批复，然后才能到工商部门或民政部门注册。业务主管部门是平罗县农牧局农经站。在诸多试点中，平罗县南边的姚伏镇成立了全县惟一的镇级土地合作社。该合作社成立于2006年6月9日，由姚伏镇政府及其所辖姚伏村、高荣村、上桥村发起成立，其中镇政府以所有荒地5亩作价出资，占注册资本的7%。姚伏村等四个村都分别以集体荒地出资。该合作社的经营范围包括存贷土地、旅游开发、生态建设、农副产品加工、发展镇村企业等。据该镇农经站站长傅顺军介绍，目前该镇土地合作社已把1500多亩“贷出去”种芦苇，还有数百亩建为旅游度假村。 截止目前，全县共成立农村土地信用合作社39个，存贷土地面积集中连片达到1000亩以上的20个，乡镇级1个，村级38个，存贷土地8万亩，存贷耕地2万亩，存贷集体荒地6万亩，实现存地收入6万元，累计为村集体创收3万元，转移劳动力6330人次，实现劳务收入4051万元。 （二）农村土地信用合作社的主要做法 （1）试点先行，稳步推进。2006年年初，经自治区工商局批准，平罗县选择条件成熟的乡镇和村进行试点，总结了一套合理合法的运作程序。就是成立土地信用社，先由村委会向所在乡镇申请，乡镇报县主管部门审核，认为具备成立条件，由县农牧、工商、土地等部门共同对申请成立土地信用合作社的村进行全面详细的考察调研，聘请具备资质的会计师事务所对入社的土地和村集体资产进行评估确认，出具验资报告，乡镇再以正式文件向县人民政府申报审批，并依据县人民政府的批复文件到工商或民政部门注册，然后挂牌成立土地信用社。农户存地和贷地人（企业、经济组织）贷地，都要经过村委会审查，再发生存贷关系，三方签订合同，由土地信用社发放存贷地证书，确保三方利益。 （2）建章立制，规范运作。土地信用合作社是具有独立法人资格的经济实体，为使其能真正成为一种产权明晰、综合经营、民主管理、效益明显的新型组织，把民主管理制度建设贯穿土地信用合作社组建工作的全过程，建立健全民主选举制度、财务管理制度、民主议事制度以及财务公示制等规章制度。采取征求村民代表意见、民主测评、民主推荐的形式，选举产生理事会、监事会，为土地信用合作社资产的保值增值提供组织保证。理事会的重要决定和实施、财务运行等重大事项必须经村民代表大会同意，以保证党的基层政权的稳定。 （3）政策扶持，考核奖励。在试点阶段，工商、税务对土地信用合作社实行免税优惠政策，乡（镇）和村成立一个土地信用合作社，县政府给予3-5万元启动资金扶持，由县农经站代表县政府入股，村土地信用合作社赢利后退出或转让给村集体，村集体通过红利增加收入。把土地信用合作社试点工作纳入到乡镇N+XY目标管理考核，设立单项奖，对运作规范、存贷土地规模大、发展高效农业成效明显的土地信用合作社，分别给予1万元-3万元的奖励，鼓励土地信用合作社根据乡村产业发展需要，加快土地流转，培育地方特色产业，促进产业规模化经营。 （三）土地信用合作社的成效 （1）促进土地流转和集约规模经营。如黄渠桥镇万家营子土地信用合作社将360亩土地贷给禾盛园花卉园林实业发展公司，公司投资1000万元发展花卉产业，培育松柏、云杉、丁香、碧桃、月季等28个品种、3700多万株花卉苗木，为村里引进了花卉产业，培训了一批懂技术的农民，形成了该村的品牌。全村1400多村民，目前有600多人从事这项产业，人均年增加收入1万元左右，村集体实现收入2万元。城关镇小兴墩土地信用合作社吸存耕地584亩，以600元/亩贷给双惠蔬菜协会建设千座节能日光温室园区。目前已建成节能日光温室500座，全部对外承包。2008年计划再建设500座，对发展现代农业起到了示范带动作用。 （2）增加了农民收入。土地信用合作社的推行，改变了部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，解除了土地对这些农民的束缚，促进了农村劳动力向非农产业转移，农民有了存地收入和打工酬劳等多方面的收入，收入总量明显增加。姚伏镇小店子村土地信用合作社成立后，将全村1700亩稻田吸存到土地信用合作社，解放出110个劳动力从事二三产业，一年挣回收入25万多元，留守的妇女、老人在土地信用合作社打工，挣得工资11万多元。 （3）壮大了村集体经济实力。黄渠桥镇候家梁村成立土地信用合作社后，将集体所有的3300亩荒地贷给江苏一客商发展水产养殖，每年为集体增加收入4万元。截止目前，全县29个村级土地信用合作社增加集体经济收入8万元，平均达6万元。 二、湄潭县土地银行建立及运行情况 （一）建立湄潭县土地银行的背景。湄潭县地处贵州省北部，是经中央1987年5号文件由国务院批准的中国首批农村改革试点县。湄潭农村改革实验区的试验主题是土地制度建设和农产品商品基地建设。1987年全县非耕地资源面积为6万多亩，占县域总面积的3%。非耕地资源中，可以直接开发利用的有7万多亩，占县域总面积的9%。非耕地资源开发需要投入的的资金数量极其庞大。对湄潭这样的西部贫困县来讲，仅靠当时政府的财力是难以承担的。因此，成立一个专业性的土地金融机构以专门支持县域非耕地资源开发的改革试验思路便应运而生。 1988年2月，由省委农工部副部长、试验区领导小组副组长李菁和遵义行暑副专员、试验区领导小组副组长杨春时主持，召开了一次试验区工作座谈会，论证筹建湄潭县土地银行。旨在为当时湄潭县推行的非耕地资源开发和中低产田改造融资。同时，土地银行的筹建也有利于推进农村金融体制改革，促进土地流转与集中，建设土地信用制度。当时，建立土地银行需要制度条件、资金条件和人员条件等基本具备。①制度条件主要包括：第一，以土地使用权作担保的农业中长期信贷投资，已在湄潭县实施过。该县联合乡核桃坝村以90亩优质茶园作抵押，通过县财政局作担保，已从农业银行获得20万元中长期贷款，新开茶园1100亩，果园500亩。永兴乡果树专业户陶鸿飞以现有的15亩柑桔园作抵押，从农行贷款6000元，新开果园46亩，并保证3年还清贷款。第二，在不改变土地集体所有权的前提下，建立土地使用权抵押制度，促进土地合法流转与适度集中，当时国家政策允许。第三，根据中央允许试验区可以突破某些现行政策的规定，可以放宽对组建土地银行的限制。②注册资金来源：一是乡村收取的土地承包费、土地租赁费以及耕地占用费；二是中央和省下拨到县的农业中长期建设投资款；三是县财政周转金；四是中国农村信托投资开发公司借贷的世界银行贷款。各条渠道筹措的资金可达2000万元以上。③人员配备：三是面向社会公开招聘。1988年8月，考虑到建立土地很行要经中国人民银行总行批准，加之在短期内难以筹措到巨额资本金，试验区领导小组决定分两部到位，先办湄潭县土地金融公司，再促成土地银行诞生。8月12日，人行贵州分行批复同意建立湄潭县土地金融公司。明确为非盈利性质的合作金融组织。其基本职能是：通过土地和其他资产的抵押发放农业中长期投资信贷，主要用于土地的整治、开发和流动集中，促进农业持续稳定发展。主要业务范围是：通过集股方式扩大资金备储备；通过土地使用权抵押发放土地整治与开发的中长期贷款，并受政府委托办理贴息贷款；对抵押后无力赎回的土地进行使用权的招标发包、出租或拍卖；协助政府与乡村连片整治开发土地资源。运作两年来，湄潭县土地金融公司有力地支持了该县非耕地资源的有计划开发，全县人均增加了两分地。但土地金融公司生不逢时，1990年全国清理整顿金融性公司，要求金融性公司自有资本要达到5000万元，而湄潭县土地金融公司自有资本金仅300万元，经过再三争取，人总行同意湄潭县土地金融公司重新登记注册为湄潭土地开发投资公司。到1997年，由于各方面金融政策的变化和自身经营不善，经协商进行改制，将土地开发投资公司并入湄潭县农村信用社，从此结束土地银行的历史使命。 （二）建立湄潭县土地金融公司的得失。第一，宏观政策环境不宽松是湄潭县土地银行试验失败的主要原因。我们查阅1990年前后围绕保留湄潭土地金融公司的有关文件和领导通话记录发现，当前正值全国清理整顿金融性公司，尽管试验区领导小组设想的注册资金来源很多，但实际上自有资本金并未落实。原规划的资金来源中：①地方财政每年拨付的长期支农资金，在拨改贷以后，这部分出资没有得到；②土地使用费没有收齐，因此，这部分资金也未落实；③土地占用税本是财政收入，但是，由于多种原因没有足额取齐。这部分资金作为财政出资也未落实到位；④中国农村信托投资公司的投资或借款不属自有资本金。原设想的2000万元注册资本金根本无法落实，甚至论证会重新规划的500万元资本金也没有达到，最终是省、地、县三级财政各出资100万元，形成了土地金融公司的300万元注册资本金。资本金不足直接促使土地金融公司被重新注册为土地投资开发公司。 第二，作为官办金融机构给政府及自身带来较大经营风险。以地方政府来推动制度建设，优点是地方政府依其威信及影响力，可以使制度构建成本得以降低，并以政府信用化解了一部分农地金融风险。不利的一面是，这种制度安排使土地抵押信贷风险过度集中于土地金融公司，又无法通过社会化的风险分摊机制化解。 第三，向非耕地资源开发发放贷款降低了土地流转带来的社会稳定风险。发展中国家农地往往是农民的一种安全性资产，中国也不例外。家庭承包经营下的耕地有着十分重要的保障功能，农户与耕地的关系十分紧密。非耕地资源则基本上不具备保障功能，而以发展功能为主，这就降低土地流转带来的社会稳定风险。 三、考察体会与建议 （一）平罗县土地信用合作社的考察体会。1、土地信用合作社是土地银行的低级形式，或者说只是土地银行的形象说法，因此是加引号的土地银行。土地银行作为一个约定俗成的概念，有其特定的内涵，国内已有土地银行的统一定义，例如，《土地科学词典》（陈洪博主编，江苏科学技术出版社，1992）定义为“以土地为抵押的办理长期放款业务的银行”；《土地大辞典》（马克伟主编，长春出版社，1991）的定义为：“土地银行是一种办理土地金融业务的信用机构……业务主要是发行土地债券或出售土地抵押债券，并付还本付息的责任”。我们通常理解的土地金融，是指“以任何一块有利用价值的土地作为信用的基础，为借款作抵押而获得资金融通。” 2、土地信用合作社没有突破现成政策和制度框架。平罗土地信用合作社实际上是拥有土地承包经营权的农户与取得土地使用权的土地经营者之间的中介组织。农民“存入”土地信用合作社土地的行为实质上是“出租”行为，得到的“存地费”实质是农村土地承包经营权的租金。其优点是农民没有失去土地的后顾之忧，还可以把自己从土地上解放出来，这与重庆“股田制”本质上截然不同，“股田制”是农民以土地入股，一旦股田制公司倒闭，农民入股土地作为公司破产资产进入清偿程序，农民就会彻底失去土地。因此，土地信用合作社是符合《土地承包法》的制度安排。 3、土地信用合作社是比较有效率的组织创新形式。它顺应了农村土地流转的需要，能够实现存地农民，贷地经营者和土地信用合作社（通常是村集体组织）之间“三赢”局面，推行起来，阻力小，政策风险、社会稳定风险较小。其对现阶段促进农村土地流转、推进规模经营、调优农业结构有重要作用。 4、土地信用合作社创新能力有限。尽管信用社章程中提出“存地证”可以用作质押物，但这有待于土地主管部门的认可及贷款者接受。不过土地信用合作社章程如此规定仍有很大意义。 （二）湄潭县土地银行（土地金融公司）的考察体会 1、湄潭县土地银行是比较接近真正意义的土地银行。尽管它成立时被定名为土地金融公司，但从设立宗旨和职能来看，它是以土地使用权抵押发放农业中长期信贷，符合土地银行的基本特征，是我国农地金融制度创新的方向。 2、湄潭县土地银行受大的政策环境影响，失败并不说明没有存在价值和生存空间。尽管它是在湄潭作为国家农村改革试验区的大背景下积极推进土地制度建设的产物，由于直接触及土地使用权抵押这一敏感问题（尽管政府再加了一层政府担保的保险），而当时我国农村社会保障制度基本空白，土地作为农民最基本的生产资料，具有较强的社会保障功能，以土地使用权抵押可能产生失地农民问题必然成为各级党委政府必须考虑的问题。同时湄潭土地银行生不逢时，成立不到两年就遭遇全国范围内的金融整顿，区区300万元的资本金使其不能自保，从有关资料了解，尽管是试验区，各级银行和上级政府并没有施以援手，最后被迫重新注册为土地开发投资公司。 3、湄潭土地银行有很多制度创新。一是成立了中国第一家真正意义的土地银行，是我国农地金融制度的最早实践者。二是探索以土地使用权抵押发放农村中长期投资信贷，是对农村土地承包经营权政策的突破。三是重点开发非耕地资源，没有大量触及农民的安全性资产耕地，其带来社会稳定负面作用相对较小。 （三）建议 从操作层面看，有两套方案可以选择： 1、组建农村土地信用合作社。这是稳妥可行但创新意义较小的方案。借鉴平罗土地信用合作社经验，选择我市土地流转需求比较强烈的县先行试点，比如固始县。以行政村为单位建立土地信用合作社，乡镇设联社，县农业局业务指导，工商、民政注册登记，农村信用社对贷地经营者资金扶持。 2、组建与农村信用社合署办公的农村土地银行。这种方案创新意义较大，组织运行成本较低，对解决农村资金问题作用很大。可争取中央农村金融体制改革领导小组批准，成立农村土地银行，与农村信用社合署办公，一个单位，两个牌子，同时，赋予农村信用社开展农地金融业务，农信社设立农地抵押信贷部，农民可以土地承包经营权或其它物权向土地银行申请农业生产贷款，农信社大力支持土地经营大户扩大再生产。土地银行不直接经营土地“存贷”业务，而由乡村土地信用合作社具体经营土地“存贷”业务。同时，大力发展农村社会保障事业，提高最低生活保障和农村合作医疗标准，普及农村养老保险，开展农业保险。

一、对于已经审批建设用地，擅自改变土地用途的（比如审批建设用地为工业用地，用作商业用地或居住用地）。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十条 依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。二、对未经批准擅自改变土地性质的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和第七十七条的规定，属非法占地违法行为，对于这类违法行为，一般采用责令拆除和并处罚款（农村村民个人建房除外不罚只拆），构成刑事责任的移送司法机关。

广东胡律师：根据《土地管理法》规定，未经土地变更登记手续，是不能改变土地权属和用途的。你们要更改那是肯定要缴纳复垦费和管理费的。你这个情况只有去土地管理部门了解，多看看《土地管理法》及你们当地的土地政策。交纳的费用是由你们当地的土地管理条例来定的。

可办理变更手续！

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