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房地产市场调研一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。二、房地产市场调研的作用（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；（3）有利于企业制订正确的营销策略；（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 三、房地产市场调研的内容（一）宏观投资环境调查（二）城市房地产市场概况（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研（四）项目基本状况调查（五）项目所在区域市场状况（六）项目开发策略建议（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研四、 宏观投资环境调查1、政治环境政治环境主要包括ZF思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。2、经济环境国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 3、社会文化环境居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。4、政治环境五、城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；5、三级市场交易情况；6、当地房地产业相关政策法规。 六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研1、消费者行为调研2、市场需求容量调研消费者行为调研消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。七、商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： （1）城市人口、家庭数量及变化趋势； （2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； （3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； （4）居民日常消费支出水平与消费结构； （5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。八、项目基本状况调查 宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；九、项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。十、项目开发策略建议 1、市场细分与目标市场调研； 2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究； 3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研1、宏观经济环境研究 2、 市场供需与竞争对手动态调研 3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研； 4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析； 5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。 十二、房地产市场调研程序（一）调研准备阶段（二）正式调研阶段（三）结果处理阶段调研准备阶段 1、确定调研目标 2、初步情况分析3、制定调研计划正式调研阶段 1、确定资料来源 2、确定资料收集方法 3、调查表及调查问卷设计 4、抽样调查 5、现场实地调查结果处理阶段 1、资料整理分析 2、编写调研报告房地产市场调研方法 （一）调研方法 1、全面调查法 2、重点调查法 3、抽样调查法 （二）资料收集方法 1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集 ①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源二手资料的收集程序 首先应确定需要什么资料。 第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。 第三步工作是从企业外部进行搜寻。 第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。 最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料 二手资料的来源 1、内部来源： 本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。 2、外部来源 （1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国ZF机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。 （2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。 （3）电脑数据库、互联网 （4）企业外部专家 （5）营销调研公司 2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买 3、原始资料的收集方法： （1）访问法：①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查 （2）观察法：①直接观察法 ②间接调查法 （3）实验法

中小企业竞争力战略研究　　一、中小企业竞争力的基本内涵　　所谓中小企业，根据我国《中小企业促进法》规定，是指在中华人民共和国境内依法设立的有利于满足社会需要，增加就业，符合国家产业政策，生产经营规模属于中小型的各种所有制和各种形式的企业。为便于界定，《中小企业标准暂行规定》对其作了划分。一般说来，除了因行业不同人数有差别外，资产总额在4亿元以下，或销售额在3亿元以下的企业为中小企业。所谓竞争力，是指中小企业在一定的市场环境中整合自身内外要素以实现可持续发展状态的能力。企业竞争力是多种要素的总和，表现为内在和外在两个方面。内在竞争力包括一般竞争力和核心竞争力，一般竞争力是指企业生存的一般能力，反映企业所拥有的资源、设备、生产、营销、供应等基本要素的优劣，它是企业竞争优势的基础；核心竞争力是指企业独具而不易被模仿的，支撑企业可持续性竞争优势的核心能力，反映企业多方面技能和机制的有机融合，以及不同技术系统、管理系统及技能的结合，是企业成长中最有力、最主要的驱动力，它是企业竞争优势的源泉。外在竞争力主要指环境竞争力，是指企业成长环境的优良程度，反映融资环境、政策环境、信用环境、服务环境、政府管理与扶持、基础设施、市场秩序等要素的状态，它是企业竞争优势的保障。　　二、提升中小企业竞争力的战略构想　　（一）围绕增强核心能力构建中小企业的创新模式，以完善的创新机制来提升中小企业竞争力。　　创新企业产权制度，形成合理的治理结构。这是提升中小企业核心竞争力的关键所在。对国有集体中小企业来说，要通过改制将国有集体资产转变成产权清晰的人格化资产；对股份合作制企业来说，要通过改制使其向股份制转变；对私营企业由家族成员共同拥有的家族财产，也要进一步明晰产权，以消除在企业做大之后存在着内部争权夺利的隐患。所有转制的企业，都应告别那种经验式、粗放式、家长式的治理模式，按现代企业制度进行治理。　　创新企业发展战略，确保企业不断发展。企业发展战略创新是企业的根本性创新。当外部环境或内部条件发生重大变化时，企业就应该调整或创新发展战略。创新企业发展战略，要很好地谋划战略措施，这是实现战略定位的保证，是善用资源的体现，是企业发展战略中最生动的部分，如从哪里入手、向哪里开刀、施什么政策、用什么策略、保哪些重点、舍哪些包袱、怎么策划、如何运作等等。　　创新技术机制，增强研发能力。根据美国国家科学基金的研究，每1美元R＆D费用取得的创新数，中小企业为大型企业的24倍，中小企业的创新占全部创新的55％。比较而言，我国大多数中小企业技术结构落后、产品开发能力弱。据调查，我国中小企业研发经费占销售收入的比例平均水平不到4％，而国际企业界普遍认为，研发经费占销售额的5％以上，企业才有竞争力,占2％仅够维持,不足1％的企业则难以生存。面对强大的国际竞争压力，必须加大中小企业技术创新的投入，积极促进成果转化，加快技术创新步伐，把市场需求变化作为技术开发的定盘星，作为技术转化、技术引进和技术改造的指南针。　　创新管理机制，形成科学的管理体系。管理是企业永恒的主题，是企业竞争力的核心内容。要通过实施规范化的决策管理机制，使企业及时把握社会机遇，有效规避行业风险，从而保证企业各项决策的正确性；实施规范化的业务管理机制，使企业各项业务工作程序化、职责分工明细化、工作标准制度化；实施规范化的绩效管理和激励机制管理，使员工保持充足的工作动力和良好的企业团队精神，以有效保障企业竞争力的提高。同时，推进信息化管理，加快企业信息化步伐。　　创新企业文化，铸造企业灵魂。企业文化是孕育企业核心竞争力的土壤，也是企业核心竞争力的体现。目前，企业文化对于培育企业核心竞争力的重要性已经越来越被我国的企业界所重视，很多企业正在努力塑造适合自身发展的企业文化。如人们对海尔“零缺陷”、“真诚到永远”、“客户满意”等海尔文化已耳熟能详。“海尔文化”是海尔核心竞争力的重要组成部分，正是这种企业文化促使其在激烈的市场竞争中始终保持着竞争优势。　　（二）围绕强基固本优化中小企业运营要素，以高效的企业运营来提升中小企业竞争力。　　优化产品结构，争创名优品牌。据国家对365家中小企业的1157种主导产品情况的分析，产品的平均生命周期为73年，比国有大企业的5年还高出23年。按产品水平划分，达到上世纪80年代中期末或90年代水平的产品有752种，占67％。中小企业这种产品水平低、周期长的状况反映了产品结构性矛盾突出。要摆脱这种状况，应着眼于产品结构调整和争创名优品牌，设计制造新产品，并避免与大企业的正面冲突；切实注重产品质量，走深加工和高附加值之路；切实形成特色产品，全力维护和宣扬品牌的核心价值以保持独特的个性魅力，在消费者心目中树立良好的品牌形象。　　创新营销方式，扩大市场份额。创新营销方式首先应创新营销观念，这是企业营销创新的核心和前提。如，亲情营销观念强调把顾客当“朋友”或“亲人”而不是“上帝”，把企业与顾客之间的距离最大限度地缩短；其次应创新营销组织，就是企业应当根据市场开发需要，将目标市场和市场目标、销售管理人员和业务员、经销商、市场信息以最佳方式组织起来，实现最佳的营销目标；再次应创新营销方法，一方面企业应敢于把国际先进的营销做法创造性加以应用，另一方面又要大胆提出和实施新的营销方法，如，有的企业实施的无缺陷营销，即产品无缺陷，销售无缺陷，服务无缺陷等等。　　构筑物流体系，提高流通效率。研究表明，有效的物流管理可以节省15％－30％物流成本，并且大大地减少库存和运输成本，而国外发达国家物流成本一般控制在10％左右。应该说,我国中小企业在产品价格和对市场需求反应方面具有一定优势，如果加上科学的物流体系运作，则更能在节省产品销售成本方面见到实效。对于每个中小企业来说，使企业与上、下游企业形成供应链的战略同盟，成为整体供应链的一部分，既可减少中间层次，减少费用，无需承担仓储及存货管理的成本，又可利用第三方物流机构提供的储运、包装、装卸和搬运等服务，使货品付运的过程更有效率。　　调整产业结构，促进企业集群。国际著名学者迈克尔·波特认为,国家竞争优势都是以企业集群的面貌出现的，它是产业发达国家的特征。据资料显示，如今正在崛起的地处“长三角经济圈”中的宁波奥克斯公司，所以能以比市场上售价最高的同型号空调降价三分之一左右的“标准价”打破空调市场价格体系，快速跃升中国空调企业三甲之一的地位，其中一个很重要的原因就是产业集群与协同竞争战略所发挥出来的威力。这一经验应引起广大中小企业的重视。　　（三）围绕改善成长环境重构融资、政策、信用、服务等体系，以优质的生存空间来提升中小企业竞争力。　　改革融资体制，构建多层次的融资体系。改革融资体制，要针对中小企业在不同阶段的融资需求，为其提供多层次的融资渠道。可考虑建立政府系统中的中小企业金融机构，设立相应的政策性银行，委托现有的商业银行开设此类业务；完善直接融资方式，可考虑进行股份合作制改造，将我国庞大的居民储蓄通过股份合作制方式用于改造中小企业，还可考虑发展产业投资基金，通过筹集社会资金投资于企业；扩大间接融资的覆盖面，可考虑成立中小企业融资联席会议制度，加强中小企业、行业协会、金融机构及政府各有关部门的沟通，增加商业银行对中小企业的贷款额度；同时，积极引导民间资金，创办民间地域银行，既留住地方资金用于地方发展，又方便中小企业和农民贷款创业。　　出台支持政策，构建配套的政策体系。实施有效的产业引导政策，对国家有关产业政策进行清理和重新设计，修改对中小企业不公的内容，支持民营资本向基础设施及公共行业投资等等；增加创业扶持政策，鼓励中小企业引进国外资金、先进技术和管理经验，创办中外合资经营、中外合作经营企业，鼓励符合条件的中小企业到境外投资，通过开展进出口信贷、出口信用保险等业务，支持中小企业开拓国外市场；鼓励个人或法人依法以工业产权或者非专利技术等投资参与创办中小企业；对有关社会福利、环境保护、高新技术等项目，应继续实行优惠政策。　　夯实信用基础，构建规范的信用担保体系。按照《中小企业促进法》的要求，适时出台有利于中小企业信用担保体系发展的地方法规、地方规章，还可建立相应的专家咨询制度、集体决策制度、审保分离制度；逐步扩充担保体系的服务内容，使中小企业的发展建立在高度信用的可靠基础之上；完善担保风险分散机制，建立包括城市信用担保和中央与省级再担保、互助担保、商业担保在内的多层担保机构，并在此基础上逐步形成以担保为核心，包括信用评估、风险管理、损失处理在内的中小企业社会化信用担保体系。　　增强服务功能，构建社会化的服务体系。中小企业自身的缺陷和弱点，呼唤其提升竞争力过程需要完善的社会化服务。应注重加强行业协会建设，及时研究解决行业发展中的突出问题，增强行业协会的服务功能；抓紧发展服务组织和机构，一方面继续支持发展各类中小企业服务组织，另一方面扶持具有带动力的服务机构加快发展，推进专业化服务水平的提高；坚持创新，不断丰富和完善服务体系建设内容，如，信息网络体系，中介服务体系，行业互助体系等等，满足中小企业对服务的多样化需求。　　转变政府职能，促进政府调控手段有力、高效、公正。中小企业竞争力的提升，离不开政府职能转换，否则，中小企业难有作为。转变政府职能要在继续深化行政审批制度改革的基础上，把政府管理经济的职能转到主要为市场主体服务和创造良好的发展环境上来。进一步完善针对中小企业的法律法规体系和政策体系，创造平等有序竞争的法制环境和政策环境，以保证中小企业发展的持续性、规范性和平稳性。