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房地产业是关系到国计民生的重要行业，是拉动国民经济增长的支柱产业。影响房地产市场的因素是多样的，经济增长速度、国家宏观调控政策、人口特征、城市化进程、开发成本等因素的变化都会使房地产市场产生波动。其中人口因素是影响住宅房地产市场发展的重要方面，关注人口特征对引导房地产业良性发展具有重要意义。人口是一个具有多边关系的复杂总体，它通过以下几个方面对住宅房地产市场产生影响，我们以威海市为例来进行说明。　　　　一、人口总量与人口增长　　　　人口总量与住宅的需求成正比。地区人口总量决定了住宅房地产市场需求的最大容量。人口的增长对于住宅房地产业的发展是一把双刃剑。　　一方面，人口增长速度快,会导致该地区的恩格尔系数上升,削弱居民住房消费的支付能力，减少或延缓对住房消费的需求。同时，人口增长也加剧了资源的稀缺性，使各种资源（包括工作、受教育机会）的人均占有量下降，影响地区经济增长速度，使人均收入水平下降，从而对房地产需求和投资产生影响。人口相对减少，则作用相反。据2006年威海市国民经济和社会发展统计公报，2006年末全市户籍总人口83万人，比上年末仅增加7395人，人口出生率为94‰，人口死亡率79‰，人口自然增长率-85‰，实现负增长。同时，全市实现地区生产总值（GDP）53亿元，按可比价格计算，比上年增长9%。城镇居民人均可支配收入2006年达到13975元，比上年增加1520元，增长2%，居民消费价格比上年上涨97%。即在居民收入水平的逐步提高的同时实行严格的计划生育政策，很好地控制了人口的增长,使居民消费的恩格尔系数处于下降状态。这意味着,居民的住房支付能力在逐步上升,住房需求也越来越强烈。数据显示2006年威海商品房销售额99亿元，增长2%，其中住宅销售额占到2%。　　另一方面，人口的增长伴随着城市化的进程。城市人口的增长引发住房需求上涨，从而拉动房地产业发展及房价上升。国际经验表明，城市化程度在30%－60%之间，房地产市场将进入高速发展期。　二、人口结构　　　　人口年龄结构　　区域人口年龄结构变化导致需求主体变化。不同年龄结构的购房者的对房屋的支付能力、对房屋面积、房型的需求及购房动机有很大的差异。这些都要求在开发住宅前对目标购买者做出明确的定位。　　(1)婚龄人口。处于婚姻年龄段的轻年人口其主要购房需求为婚姻购房。据第五次人口普查资料显示，2000年，威海全市18岁～25岁年龄段人口总数为58万人，占全市人口比例的11%。他们中的绝大多数在2002年～2010年中完婚。从影响产生的时间上看，由于大部分准备结婚的年轻人购房时间比结婚时间平均要提前一年至两年，因此，即将到来的结婚人口数量变动对住宅房地产市场需求的影响将提前一年至两年产生。因此威海市于2001年、2002年开始进入结婚购房需求的膨胀期。需求的膨胀会直接导致房价上涨等问题的出现。从2001年起威海市住宅房地产价格从不足1500元起迅速攀升，达到2006年末的4000元左右。这种需求膨胀将持续到2009左右，在未来的几年内，这部分人群仍是房产市场住宅需求的有生力量。　　(2)中年人口。相对于婚龄人口，大部分中年人口有较稳定的生活来源，手中掌握一定的资金。因此中年人口中有购房需要的人群更注重住房质量，强调舒适性、房型、装潢等，需求类型属于改善购房。此外，近几年来，银行存款利率较低、股市低迷、债券市场不稳定，民间的大量闲散资金无处可投，不少高收入者把目光锁定在房地产行业，把购房作为投资方向。据城市居民调查资料显示，目前威海市有11%的城市家庭拥有两套及两套以上的住房，多余的住房中60%用于对外出租。　　(3)老龄人口。统计数据表明，威海市在21世纪进入一个典型的老年型人口社会。根据联合国划分人口年龄结构类型的指标:截止2005年11月1日，威海市1%人口抽样调查共登记0岁～14岁人口为43 万人，占总人口69%；65岁及以上的人口为34万人，占75%；全市老少比为97。与第五次全国人口普查相比，老年人口的比重上升了02个百分点人口户籍结构。　　随着城市化的进程，流动人口对城镇住宅的影响越来越大。一般说来，流动人口与住宅需求成正相关,但流动人口增长过快也会加大人口与用地、公共设施之间的矛盾，给房地产业发展带来负面影响。三、家庭规模与结构　　　　家庭是住房需求的最小单位，因此,家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素。受多种因素影响,现代社会的家庭结构正模趋于小型化。据第五次人口普查，威海市平均家庭户规模为60人，比第四次人口普查的97人下降了37人。在人口总量不变的情况下，家庭规模小型化导致总户数的增加,从而引起对住房总需求的增加。家庭人口数减少，中小户型住宅成为威海市住宅需求的主要部分，这些都增加了房地产市场的发展潜力。　　　　四、结语　　　　人是市场的主体，人口因素的动态变化影响到住宅房地产市场的需求和经济生活的各个方面。通过人口总量、人口增长、家庭规模与结构的变化可以了解到住宅房地产市场的规模及容量的变化。通过对市场规模的预测，以调整住宅的供给量，达到供求平衡，从而保持房价稳定。对人口结构进行研究可以明确不同消费者的需求偏好，有利于进一步对住宅房地产市场进行细分，满足各层面上消费者的需求。关注人口因素的变动对于房地产企业做出正确决策，引导房地产行业良性发展具有深远影响。

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